ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 341.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว เนื่องจากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ก่อนเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 (ปี 2558-2562) จะเห็นได้ว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 4.1 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ปรับเพิ่มมากขึ้นสูงสุดในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่รัฐบาลส่งเสริมให้มีการพัฒนารถไฟฟ้าสายต่างๆ ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจตั้งแต่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี สายสีล้ม ศูนย์วัฒนธรรม-สุวินทวงศ์ ฯลฯ ก่อนที่จะมีการชะลอการปรับเพิ่มขึ้นของราคาในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการประกาศมาตรการ LTV แต่หลังจากนั้นในไตรมาส 3 ปี 2562 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2563 ก็มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้ง ก่อนที่จะมีการชะลอตัวลงในไตรมาส 2 ปี 2563 จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และชะลอตัวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
ทั้งนี้ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง มาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และล่าสุดยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซีย และยูเครนที่อาจทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอการเปิดขายโครงการใหม่และชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนา ประกอบกับในปี 2565 รัฐบาลได้ประกาศจะจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 2562 – 2563 ที่ผ่านมา จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมเพิ่มมากขึ้น เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต โดยมีรายละเอียดดังนี้
-อันดับ 1 ได้แก่ สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในในเขตทวีวัฒนา และเขตตลิ่งชัน
-อันดับ 2 ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 90.7 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เขตหลักสี่ และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
-อันดับ 3 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
-อันดับ 4 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินในเขตหนองแขม และเขตบางแค เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
-อันดับ 5 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทาง มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยพบว่าอำเภอเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก
ส่วนราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับเพิ่มของราคาที่ดินน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นแนวรถไฟฟ้าที่ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นสูงอย่างต่อเนื่องมาก่อน ซึ่งจะเห็นได้จากดัชนีราคาที่ดินมีค่าเกิน 400 จุด ทำให้ราคาที่ดินในไตรมาสปัจจุบันมีฐานราคาที่สูง โดยมีรายละเอียดดังนี้
-อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
-อันดับ 2 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-ม.ธรรมศาสตร์รังสิต) ซึ่งรถไฟฟ้าทั้ง 2 โครงการ เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
-อันดับ 3 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 โครงการ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
-อันดับ 4 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
-อันดับ 5 ได้แก่ สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9 -ท่าพระ) เป็นโครงการโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ขณะที่ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ผู้นำด้านที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย ได้รายงานสถานการณ์ทำเลย่านไหน มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยแพงที่สุดในประเทศ ว่า การคงราคาที่ดินแต่ละจังหวัด หรือราคาประเมินที่ดินเดิมไว้ 1 ปี โดยใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปี พ.ศ.2559-2563 จะลดภาระของประชาชน จากภาระถือครองที่ดินและทรัพย์สินเช่น บ้าน และที่ดิน จากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากต้องใช้ราคาประเมินใหม่มาคำนวณภาษี ประชาชนอาจถูก เก็บภาษีจากราคาประเมินใหม่ และมีภาระภาษีที่จะเสียเพิ่มขึ้น
โดยราคาประเมินที่ดิน จะถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียม ดังนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ใช้ราคาประเมินที่ดินในการคิดค่าธรรมเนียม, ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ใช้ราคาประเมินที่ดินเป็นเงินได้ของผู้ขายในการคำนวณภาษี, ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ใช้ราคาขายในการคิดภาษีหรือค่าอากร แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการคิดภาษีที่ผู้ครอบครองต้องจ่ายทุกปี
สำหรับทำเลยอดฮิตใจศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในกรุงเทพฯอย่างเพลินจิต บริเวณถนนวิทยุ คว้าตำแหน่งแชมป์ราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งราคาประเมินที่ดินบาทต่อ ตร.วา อยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อ ตร.วาราคาประเมินที่ดินขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 33% (ราคาเดิม 500,000-750,000 บาทต่อ ตร.ว.) อนึ่งพบว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนวิทยุ มีการเสนอขายกันที่สูงกว่าราคาประเมินโดยล่าสุดอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อตร.วา
ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาประเมินที่ดินถนนวิทยุเองเพิ่มขึ้นขนาดนี้ เพราะที่นี่เต็มไปด้วยคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury อาคารสำนักงานเกรด A มากมาย รวมถึงโรงแรม ห้างฯหรู และการคมนาคมที่สะดวกหลาย ช่องทาง และยังมีโครงการในอนาคตอีกหลายแห่ง อาทิ เช่น BDMS Wellness Clinic ศูนย์สุขภาพแบบครบวงจร อาคารสำนักงานโครงการ One City Centre Bangkok (มีมูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท) ส่วนขยายห้างฯ Central Embassy (ที่ดินแปลงด้านหลังที่เตรียมจะพัฒนาเพิ่มเติม) และหลายโครงการอีกมากมายทำให้ที่ดินบริเวณนี้เป็นที่ดินที่มีราคาประเมินสูงสุดในประเทศไทย
นอกจากนี้ ช่วงถนนสีลม ราคาประเมินเฉลี่ย บาทต่อตร.วา อยู่ที่ 700,000-1,000,000 บาทต่อ ตร.วาราคาประเมินที่ดินขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 11% (ราคาเดิม 400,000-900,000 บาทต่อ ตร.วา) ส่วนราคาประเมินที่ดินของถนนราชดำริยังคงที่ อยู่ที่ 750,000-900,000 บาทต่อตร.วา ที่น่าสนใจคือบริเวณถนนนราธิวาสฯที่มีราคาเฉลี่ยต่อ ตร.วา 750,000 บาทต่อ ตร.วา ถือว่าอัตราราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อนถึง 25% (ราคาเดิม 280,000-600,000 บาทต่อตร.วา) การก่อสร้างรถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มสูงมากขึ้น เนื่องด้วยการคมนาคมที่สะดวกสบาย จึงทำให้ที่ดินบริเวณนั้นเป็นเหมือนแหล่งทองคำสำหรับนักพัฒนาทั้งหลาย มีโครงการก่อสร้างใหม่มากมายทั้งคอนโดมิเนียมอาคารสำนักงานต่างๆ โดย 5 ทำเล ยอดฮิตใกล้รถไฟฟ้าได้แก่ ช่วงใกล้รถไฟฟ้าอย่างถนนรัชดาภิเษก (ช่วงแยกอโศก-ถนน ณ ระนอง) มีการปรับราคาประเมินขึ้นสูงถึง 25% ราคาเฉลี่ยบาทต่อ ตร.วา อยู่ที่ 280,000-500,000 บาทต่อ ตร.วา รองลงมาถนนพระราม 4 ราคาเฉลี่ยบาทต่อตร.วา อยู่ที่ 400,000-500,000 บาทต่อ ตร.วา ถนนทองหล่อราคาเฉลี่ยบาทต่อ ตร.ว. 500,000 บาทต่อ ตร.วาราคาปรับเพิ่มขึ้น 19% ส่วนถนนพญาไท ราคาเฉลี่ยบาทต่อ ตร.วา อยู่ที่ 500,000 บาทต่อ ตร.วา ราคาปรับ เพิ่มที่ 25% และถนนรามคำแหง ราคาเฉลี่ยบาทต่อ ตร.วาอยู่ที่ 110,000-170,000 บาทต่อตร.วา ราคาประเมินเพิ่มถึง 20%
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยกล่าวว่า ผลเก็บภาษีที่ดิน100% ทำให้มีการนำที่ดินออกมาขายมากขึ้น แต่ราคาขายเและการซื้อขายยังทรงตัว เพราะปิดการขายได้ยาก จากราคาที่ดินแพง มีการเปลี่ยนมือในบางทำล เช่น ย่านสาทรซื้อขายสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา(ตร.ว.) ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ได้เปลี่ยนเป็นเกษตรไปแล้ว สำหรับราคาที่ดินในปี 2565 คาดว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี ยังคงปรับขึ้นต่อเนื่อง โดย 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายสูงที่สุดในช่วงที่ผ่านมาได้แก่ วิทยุ 3 ล้านบาทต่อตร.ว.,สยาม 2.9 ล้านบาทต่อตร.ว.,ชิดลม 2.8 ล้านบาทต่อตร.ว.,สุขุมวิท-ทองหล่อ 2.6 ล้านบาทต่อตร.ว.,สุขุมวิท- อโศก 2.55 ล้านบาทต่อตร.ว. เพลินจิต 2.5 ล้านบาทต่อตร.ว.,สาทร 2.5 ล้านบาทต่อตร.ว.,สีลม 2 ล้านบาทต่อตร.ว.,สุขุมวิท-เอกมัย 1.8 ล้านบาทต่อตร.ว. และเยาวราช 1.7 ล้านบาทต่อตร.ว.