ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เพจเฟซบุ๊ก ทนายใกล้ตัว โพสต์ข้อความระบุว่า...
สร้างบ้านลงในที่ดินของผู้อื่น ใครกันจะเป็นเจ้าของบ้าน ?
หลายท่านคงสงสัยกันใช่หรือไม่ว่า หากเราได้มีการปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนลงในที่ดินของผู้อื่น บ้านหรือโรงเรือนหลังนั้นจะตกเป็นของใครกันแน่ ระหว่างเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น หรือเจ้าของที่ดิน วันนี้เราจะพาท่านมาหาคำตอบกัน
ซึ่งตามบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ให้คำตอบไว้ในมาตรา 1310 ซึ่งเป็นเรื่องของการสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต และมาตรา 1311 เป็นเรื่องของการสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยไม่สุจริต
1. การสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต ตามมาตรา 1310
มาตรา 1310 “ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้”
ซึ่งการสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่น ตามมาตรา 1310 เป็นเรื่องของการที่สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นไปทั้งหลัง มิใช่เป็นการก่อสร้างรุกล้ำ หรือต่อเติมไปเพียงบางส่วน
คำว่า “โดยสุจริต” หมายความว่า เป็นการที่ผู้สร้างโรงเรือนเข้าใจไปเองว่าตนเองเป็นเจ้าของที่ดิน หรือสิทธิที่จะสร้างโรงเรือนลงบนที่ดินผืนนั้น แต่ถ้าได้รู้ว่าตนที่ดินนั้นไม่ใช่ของตนหรือตนไม่มีสิทธิที่จะสร้าง แต่ยังคงสร้างโรงเรือนลงบนที่ดินนั้น ย่อมถือได้ว่าเป็นการสร้างโรงเรือนโดยไม่สุจริต
ความสุจริตนี้ต้องมีอยู่ตลอดจนถึงการสร้างบ้านทั้งหลังจนเสร็จ หากกำลังก่อสร้างบ้านไปได้ 1 ชั้น เหลือชั้นที่ 2 ยังไม่เริ่มการสร้าง ได้รู้ว่าบ้านที่สร้างอยู่ได้สร้างลงบนที่ดินของผู้อื่น แล้วยังขืนสร้างต่อจนแล้วเสร็จ เช่นนี้ถือว่า เป็นการสร้างโรงเรือนโดยไม่สุจริต
ผลของการที่สร้าง โรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต ตามมาตรา 1310 แบ่งได้เป็น 2 กรณี
1.1 บ้านตกเป็นส่วนควบของดิน เจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของบ้าน แต่อย่างไรก็ตามไม่มีสิ่งใดได้มาฟรีๆ เนื่องจากเจ้าของที่ดินยังคงต้องใช้ราคาที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้สร้างโรงเรือน
1.2 เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินพิสูจน์ได้ว่าการที่มีผู้ มาปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินของตน ตนไม่ได้มีความประมาท หรือได้ใช้ความระมัดระวังอย่างเพียงพอแล้ว กรณีที่จะถือว่าประมาท เช่น ไม่มีรั้วรอบล้อมแนวเขตที่ดิน หรือปล่อยปะละเลยไม่ทำสัญลักษณ์อื่นใดให้บุคคลภายนอกรู้ว่าที่ดินนั้นมีเจ้าของ
ในกรณีนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะเลือกใช้วิธีใดวิธีหนึ่งดังนี้
1.1.1 บอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือน และให้ผู้สร้างรื้อถอน และทำที่ดินเป็นดังเดิม โดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเอง
1.1.2 ถ้าการรื้อถอนทำไม่ได้เพราะต้องใช้เงินเยอะเกินสมควร ให้เจ้าของโรงเรือนซื้อที่ดินตามราคาท้องตลาด
คำพิพากษาฎีกาที่ 9526/2544 คำว่า "สุจริต" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 นั้น มีความหมายว่าผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินโดยไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดแต่เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองและเชื่อว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้นโดยชอบ เมื่อจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ส. โดยทราบอยู่ว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ส. และได้ขออนุญาต ส. ปลูกบ้าน จึงไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต แม้จำเลยจะต่อเติมบ้านในภายหลังอีกโดย ส. และโจทก์ไม่ห้ามปรามขัดขวางก็จะบังคับให้โจทก์ซึ่งเป็นทายาของ ส. รับเอาบ้านแล้วใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ส. นั้น มิได้ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. และโจทก์แต่อย่างใดตามมาตรา 146
2 การสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยไม่สุจริต ตามมาตรา 1311
มาตรา 1311 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นแล้วแต่จะเลือก”
คำว่า “ไม่สุจริต” หมายความว่า ตนรู้ว่าตนไม่ใช่เจ้าของที่ดินนั้น หรือตนเป็นผู้ที่ไม่มีสิทธิที่จะสร้างโรงเรือนลงในที่ดินนั้นได้ตั้งแต่แรก
ผลของการที่สร้าง โรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยไม่สุจริต ตามมาตรา 1311 แบ่งได้เป็น เจ้าของที่ดินมีสิทธิ ที่จะเลือกกระทำการได้ดังนี้
2.1 หากเจ้าของที่ดินไม่ต้องการโรงเรือนนั้นเอาไว้ สามารถให้ผู้สร้างโรงเรือนรื้อถอนออกไปได้
2.2 หากเจ้าของที่ดินต้องการโรงเรือนนั้นให้คงอยู่บนที่ดินต่อไป เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิที่จะ
2.2.1 เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนนั่น โดยผู้ปลูกสร้างโรงเรือนต้องเป็นผู้ใช้จ่ายค่าดำเนินการในการรื้อถอนเอาเอง เมื่อรื้อแล้วทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมและส่งมอบที่ดินคืนแก่เจ้าของที่ดิน หรือ
2.2.2 เจ้าของที่ดินจะใช้ราคาที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างโรงเรือนนั้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 317/2537 การทีจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นข้าราชการในสังกัดจำเลยที่ 1 ได้ควบคุมการก่อสร้างบ้านพักครูหลังที่ 2 และที่ 3 ไปจนถึงขั้นทำคานชั้นบนเสร็จแล้วจำเลยที่ 3 จึงทราบว่าบ้านพักครูหลังที่ 2 และที่ 3 ได้ก่อสร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยที่ 3 ยังขืนสร้างต่อไปจนเสร็จนั้น ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างบ้านพักครู 2 หลังนี้ในที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1311 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 รวมกันรื้อถอนบ้านพักครูออกไปจากที่ดินของโจทก์ได้