ในสภาวะเศรษฐกิจชะงักงัน เนื่องด้วยปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามา โดยเฉพาะสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบไปทั่วโลก ทั้งภาวะดอกเบี้ยต่ำ ทั้งภาวะตลาดหุ้นผันผวน ฯลฯ บรรดานักลงทุนต่างมองหาช่องทางการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ที่ยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) นับเป็นอีกตัวเลือกที่หลายคนหันมาให้ความสนใจ แต่ด้วยกองทรัสต์มีให้เลือกลงทุนหลากหลายประเภท ดังนั้นควรศึกษาก่อนการลงทุน เพราะบางประเภทก็ได้รับผลกระทบจากวิกฤตในปัจจุบัน เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศให้เช่า ในขณะที่บางประเภทก็ได้รับผลกระทบน้อย เช่น โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า จึงเห็นนักลงทุนให้ความสนใจลงทุนในประเภทนี้อย่างต่อเนื่อง
น.ส.อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ PROSPECT เปิดเผยว่า บริษัทประเมินภาพรวมทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรมให้เช่า ทั้งอาคารคลังสินค้าและอาคารโรงงานยังคงเป็นธุรกิจที่มีความมั่นคงและมีการเติบโตของรายได้ที่ดี ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของธุรกิจ E-Commerce โลจิสติกส์ อาหาร และสินค้าอุปโภคบริโภค ทั้งภายในและภายนอกประเทศ ทำให้มีความต้องการเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง โดยกองทรัสต์ PROSPECT มีอัตราการเช่าสูงถึงเกือบ 96% ในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา และคาดว่าหลังจากสถานการณ์ดีขึ้น มีการฉีดวัคซีนทั่วถึงจะทำให้มีความต้องการลงทุนจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น
สำหรับ PROSPECT เป็นกองที่เข้าลงทุนในโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสิทธิประโยชน์ให้กับผู้เช่าช่วงพื้นที่ รายย่อยที่เหนือกว่าหลายโครงการ แม้ว่าพื้นที่โดยรอบในโซนบางนาเป็นบริเวณที่ตั้งโรงงานและคลังสินค้าอยู่หลายแห่ง แต่ไม่มีเขต Free Zone ขนาดใหญ่เท่ากับโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน หรือ BFTZ” ซึ่งจะสะท้อนผ่านอัตราการเช่าในเขต Free Zone ที่มีอัตราการเช่าสูงถึง 98% ของพื้นที่เขต Free Zone ทั้งหมดในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา และอัตราค่าเช่าของโครงการนี้ก็อยู่ในระดับสูง โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 175 บาท/ตารางเมตร/เดือน
"ช่วงไตรมาส 1/2564 ผลดำเนินงานยังเติบโต โดยมีรายได้รวม 107.95 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสก่อนหน้า และสามารถทำกำไรสุทธิ 71.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้าเช่นกัน ทั้งนี้เป็นผลจากมีผู้เช่าเช่าเพิ่มมากขึ้น และสามารถต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมได้เกิน 90%"
โดยทิศทางการดำเนินงานมีความเป็นไปได้สูงที่ PROSPECT จะเห็นการลงทุนเพิ่ม ซึ่งขณะนี้ได้มีการศึกษาความเป็นไปได้ของทรัพย์สินอยู่หลายแห่งด้วยกัน มีทั้งที่เป็นของ Sponsor เดิมและของ Sponsor รายอื่น เพื่อเพิ่มขนาดสินทรัพย์ของกองให้มีขนาดใหญ่ขึ้น จากปัจจุบันขนาดสินทรัพย์ของ PROSPECT อยู่ที่ 3,635 ล้านบาท ลดลง 1.9% จากมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2564 ที่ผ่านมา
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทฯ ยังมีมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มการลงทุนในกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ยังคงเป็นการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพราะให้ผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ สามารถใช้กระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุนให้กับนักลงทุนได้ และแม้ว่ากอง REIT จะได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 แต่กอง REIT ประเภทโรงงานและคลังสินค้า ให้เช่าได้รับผลกระทบน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับกอง REIT ประเภท โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศให้เช่า ทำให้เชื่อมั่นว่าการลงทุนในกอง REIT ที่อิงโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าจะยังสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุนได้
“จากความผันผวนของตลาดทุนในช่วงปีที่ผ่านมา เป็นที่น่าสังเกตว่ากอง REIT ประเภทโรงงานและคลังสินค้า ให้เช่าได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากโควิด-19 และยังคงมีพื้นฐานที่ดีเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ขณะที่ระดับราคาปัจจุบันยังไม่สอดคล้องกับปัจจัยพื้นฐานที่มีผลการดำเนินงานที่ดี และนักลงทุนได้รับผลตอบแทน 2 ทาง ทั้งผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สม่ำเสมอแล้วยังมีโอกาสได้รับ Capital Gain จากราคาหน่วยทรัสต์ส่วนใหญ่ที่ลดลงและยังไม่ได้ขยับขึ้นมา ซึ่งเชื่อว่าเมื่อสถานการณ์คลี่คลายประชาชนคนไทยทยอย ฉีดวัคซีน การดีดกลับมาของราคาก็จะเกิดขึ้น และช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมกับการลงทุนใน REIT"
สำหรับกอง PROSPECT ได้มีประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทนและลดทุนตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 เป็นต้นมา อยู่ที่ 0.1227,0.2805 และ 0.2808 ตามลำดับ ซึ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและหากคิดเฉพาะการจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยเต็มไตรมาส 4 ปี 2563 และไตรมาส 1 ปี 2564 แล้วปรับอัตราการจ่ายเป็นเต็มปี (Annualized Yield) จะอยู่ที่ 11.23% ซึ่งสูงกว่าประมาณการไว้ในหนังสือชี้ชวนสำหรับผลตอบแทนปีแรก คาดว่าจะสร้างความพึงพอใจให้แก่นักลงทุนได้ไม่น้อย อีกทั้งราคา PROSPECT มีปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากที่ทางผู้จัดการกองทรัสต์ได้จัดงานประชุมนักลงทุนสถาบัน นักวิเคราะห์ และ Opportunity Day
รายงานข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเผยว่า ปัจจุบันกอง Property Fund และ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีมูลค่าตลาดรวมที่ 3.4 แสนล้านบาท มีกองรวมทั้งสิ้น 59 กอง และในปี 2563 ให้ผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 5.49% ซึ่งสูงกว่าตราสารหนี้และทุน และความผันผวนของราคาจะต่ำกว่าหุ้นสามัญ ส่วนแนวโน้มผลตอบแทนปันผลปีนี้เฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ 5-6% และยังมีโอกาสได้รับกำไรหากราคาหน่วยปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาที่ลดต่ำลงไปเมื่อปีที่ผ่านมา
สำหรับ PROSPECT เป็นกองที่เข้าลงทุนในโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสิทธิประโยชน์ให้กับผู้เช่าช่วงพื้นที่ รายย่อยที่เหนือกว่าหลายโครงการ แม้ว่าพื้นที่โดยรอบในโซนบางนาเป็นบริเวณที่ตั้งโรงงานและคลังสินค้าอยู่หลายแห่ง แต่ไม่มีเขต Free Zone ขนาดใหญ่เท่ากับโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน หรือ BFTZ” ซึ่งจะสะท้อนผ่านอัตราการเช่าในเขต Free Zone ที่มีอัตราการเช่าสูงถึง 98% ของพื้นที่เขต Free Zone ทั้งหมดในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา และอัตราค่าเช่าของโครงการนี้ก็อยู่ในระดับสูง โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 175 บาท/ตารางเมตร/เดือน
"ช่วงไตรมาส 1/2564 ผลดำเนินงานยังเติบโต โดยมีรายได้รวม 107.95 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสก่อนหน้า และสามารถทำกำไรสุทธิ 71.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้าเช่นกัน ทั้งนี้เป็นผลจากมีผู้เช่าเช่าเพิ่มมากขึ้น และสามารถต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมได้เกิน 90%"
โดยทิศทางการดำเนินงานมีความเป็นไปได้สูงที่ PROSPECT จะเห็นการลงทุนเพิ่ม ซึ่งขณะนี้ได้มีการศึกษาความเป็นไปได้ของทรัพย์สินอยู่หลายแห่งด้วยกัน มีทั้งที่เป็นของ Sponsor เดิมและของ Sponsor รายอื่น เพื่อเพิ่มขนาดสินทรัพย์ของกองให้มีขนาดใหญ่ขึ้น จากปัจจุบันขนาดสินทรัพย์ของ PROSPECT อยู่ที่ 3,635 ล้านบาท ลดลง 1.9% จากมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2564 ที่ผ่านมา
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทฯ ยังมีมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มการลงทุนในกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ยังคงเป็นการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพราะให้ผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ สามารถใช้กระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุนให้กับนักลงทุนได้ และแม้ว่ากอง REIT จะได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 แต่กอง REIT ประเภทโรงงานและคลังสินค้า ให้เช่าได้รับผลกระทบน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับกอง REIT ประเภท โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศให้เช่า ทำให้เชื่อมั่นว่าการลงทุนในกอง REIT ที่อิงโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าจะยังสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุนได้
“จากความผันผวนของตลาดทุนในช่วงปีที่ผ่านมา เป็นที่น่าสังเกตว่ากอง REIT ประเภทโรงงานและคลังสินค้า ให้เช่าได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากโควิด-19 และยังคงมีพื้นฐานที่ดีเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ขณะที่ระดับราคาปัจจุบันยังไม่สอดคล้องกับปัจจัยพื้นฐานที่มีผลการดำเนินงานที่ดี และนักลงทุนได้รับผลตอบแทน 2 ทาง ทั้งผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สม่ำเสมอแล้วยังมีโอกาสได้รับ Capital Gain จากราคาหน่วยทรัสต์ส่วนใหญ่ที่ลดลงและยังไม่ได้ขยับขึ้นมา ซึ่งเชื่อว่าเมื่อสถานการณ์คลี่คลายประชาชนคนไทยทยอย ฉีดวัคซีน การดีดกลับมาของราคาก็จะเกิดขึ้น และช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมกับการลงทุนใน REIT"
สำหรับกอง PROSPECT ได้มีประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทนและลดทุนตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 เป็นต้นมา อยู่ที่ 0.1227,0.2805 และ 0.2808 ตามลำดับ ซึ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและหากคิดเฉพาะการจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยเต็มไตรมาส 4 ปี 2563 และไตรมาส 1 ปี 2564 แล้วปรับอัตราการจ่ายเป็นเต็มปี (Annualized Yield) จะอยู่ที่ 11.23% ซึ่งสูงกว่าประมาณการไว้ในหนังสือชี้ชวนสำหรับผลตอบแทนปีแรก คาดว่าจะสร้างความพึงพอใจให้แก่นักลงทุนได้ไม่น้อย อีกทั้งราคา PROSPECT มีปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากที่ทางผู้จัดการกองทรัสต์ได้จัดงานประชุมนักลงทุนสถาบัน นักวิเคราะห์ และ Opportunity Day
รายงานข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเผยว่า ปัจจุบันกอง Property Fund และ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีมูลค่าตลาดรวมที่ 3.4 แสนล้านบาท มีกองรวมทั้งสิ้น 59 กอง และในปี 2563 ให้ผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 5.49% ซึ่งสูงกว่าตราสารหนี้และทุน และความผันผวนของราคาจะต่ำกว่าหุ้นสามัญ ส่วนแนวโน้มผลตอบแทนปันผลปีนี้เฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ 5-6% และยังมีโอกาสได้รับกำไรหากราคาหน่วยปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาที่ลดต่ำลงไปเมื่อปีที่ผ่านมา