อสังหาฯ ปีชวด ทรงตัว ลุ้นสัญญาณบวก

ผ่านไปแล้วอีกปีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยปี 2562 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ผู้ประกอบการต่างร้องเป็นเสียงเดียวกันว่า ทำธุรกิจด้วยความยากลำบากและหนักหน่วง เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อผู้บริโภคหดตัวจากหนี้ครัวเรือนที่สูง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ส่งผลกระทบต่อตลาดรวมมากพอสมควร ทั้งนี้จากปัจจัยลบดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯต้องปรับตัวและปรับแผนธุรกิจเพื่อสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น อาทิ ปรับแผนลงทุนชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป,การปรับลดขนาดและจำนวนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ให้เหมาะกับดีมานด์ที่หดตัว หลังมาตรการ LTV ถูกบังคับใช้ สำหรับปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯมองว่ายังมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯอย่างต่อเนื่องจากปี2562 และเชื่อว่าภาพตลาดรวมอสังหาฯทั้งปีจะยังทรงตัว หรืออาจติดลบ อย่างไรก็ตามหากขยายตัวคาดว่าจะขยายตัวได้ไม่เกิน 5% วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯในปีนี้ คาดว่าตลาดก็น่าจะทรงตัว หรือเป็นบวกขึ้นมาได้ 5% บวกลบเทียบกับปีนี้2562 โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ทำให้สต็อกลดลงประกอบอัตราดอกเบี้ยขาลง ส่วนปัจจัยลบที่ระมัดระวัง คือ ปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง และส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้ยูนิตเหลือขายคงค้างมากเกินไป ด้านโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คาดว่าจะเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปี 2562 โดยคาดว่าจะมีจำนวนอยู่ที่ 113,000-125,000 ล้านบาท แยกเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 65,000 ยูนิต ส่วนยอดโอนรวมราว 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท อธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปีนี้ เชื่อว่ายังคงทรงตัว เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เห็นได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังสูงกว่า 40% ซึ่งต่างจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมาตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20% ทั้งนี้ยังมีคงมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนและมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยปัจจัยบวกได้แก่ ดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านยังคงที่ ทำให้ผู้กู้จะมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น, กำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่, อีซีซี เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้นทั้งอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสหากรรมโรงแรม คอนโดฯ และอื่นๆ ซึ่งยังมีนักลงทุนต่างชาติอย่างจีน ฮ่องกง มาเลเซีย และราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปี 2563 เชื่อว่าจะเป็นปีแห่งผลกระทบ โดยจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯทรงตัว หรือไม่เติบโต จาก2562ตลาดติดลบ 15-20%(กรุงเทพฯและปริมณฑล)โดยมี 7 ปัจจัยเสี่ยงหลักที่ส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯในปีนี้ คือ1.มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และมาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (DSCR) ซึ่ง ธปท.ส่งสัญญาณไปยังธนาคารพาณิชย์ต่างๆว่าจะบังคับใช้ในปีนี้ 2.การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น 3.ค่าเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง4.ภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่อง 5.หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น 6.เริ่มมีการผิดชำระหนี้ภาคเอกชน ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้ 7.สงครามการค้าที่ยังยืดเยื้อ "จาก 7 ปัจจัยดังกล่าว มองว่าจะทำให้การเติบโตอสังหาฯปีนี้เป็นศูนย์ (zero growth) อย่างชัดเจน ขณะที่ปัจจัยบวกปีนี้ ที่เห็นชัดมีเพียง 2 ปัจจัยคือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูงโดยผู้ประกอบการอสังหาฯต้องใช้ความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ มีความแข็งแรงทางการเงินถึงจะอยู่รอด" ส่วนการแข่งขันปีนี้จะยังเป็นเรื่องของสงครามราคา เชื่อว่าจะรุนแรงในทุกเซกเมนต์โดยปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดสงครามราคาคือ การสะสมของยอดขายในธุรกิจอสังหาฯ จากผลกระทบจากแอลทีวีที่มีการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารทำให้เกิดซัพพลายที่ไหลกลับมาจากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ไม่ว่าจะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายสะสมมา 2 ปี,ตลาดทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวที่ขายสะสมมา1ปีเป็นแรงกดดันทำให้นำสต็อกเดิมที่ถูกยกเลิก เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มาขายใหม่ แต่ในแง่ของผู้บริโภคได้ประโยชน์เต็มๆสำหรับบริษัทแผนปี 2563 จะเน้นการดำเนินธุรกิจที่จะไม่ยึดติดกรอบ พร้อมปรับและพัฒนาแบรนด์ให้ตอบโจทย์ลูกค้าทุกเซ็กเมนท์ โมเดลธุรกิจยืดหยุ่นให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนไปไร้รูปแบบ เพื่อสร้างรายได้ ปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เชื่อว่าจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่างๆลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯนั้นยังมองไม่เห็น ส่วนการที่ภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดคือ โครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนรายนั้นยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาฯเพื่อการลงทุน กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้มองว่าจะทรงตัว โดยโครงการเปิดขายออกสู่ตลาดจะเป็นโครงการที่มีการคัดกรองมาอย่างดี ทั้งตัวผลิตภัณฑ์,ทำเล,ราคาที่มีความเหมาะสม โดยอสังหาฯประเภทการอยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแต่ละทำเล ทำเลที่ดี ในราคาที่เหมาะสมยังเติบโตได้อยู่ บางทำเลมีการชะลอตัวบ้าง จากซัพพลายที่เหลืออยู่จำนวนมากจะยังคงชะลอตัวต่อไป ส่วนเซ็กเมนต์ตลาดอสังหาฯออกแบบมาเพื่อการลงทุน เชื่อว่ายังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี2563 บริษัทมองว่าภาพรวมน่าจะฟื้นตัวจากปีนี้เล็กน้อย หลังได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการจากทางภาครัฐที่ได้ประกาศมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม ทั้งนี้แผนการดำเนินธุรกิจบริษัทจะเน้นกลยุทธ์ทำความเข้าใจในตัวลูกค้าว่าต้องการอะไร เพื่อให้เหมาะสมกับคนในพื้นที่นั้นๆรวมถึงปรับปรุงทุกโครงการที่ออกมาเพื่อเป็นการต่อยอดอีก และจะเน้นเรียลดีมาต์มากขึ้น ส่วนงบลงทุนไว้ปีละ 10,000 ล้านบาท เพื่อใช้สำหรับรองรับโครงการคอนโดมิเนียม โครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งใช้สำหรับซื้อที่ดินรองรับพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง ขณะที่งบลงทุนสำหรับโรงแรม บริษัทวางไว้ปีละ 500-1,000 ล้านบาท เสรี สินธุอัสว์ ผู้อำนวยการฝ่ายการเงิน บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ LALIN กล่าวว่า มุมมองตลาดอสังหา ริมทรัพย์ในปี2563 บริษัทคาดว่าจะเติบโตได้ดีกว่าปีนี้ จากโอกาสที่ภาครัฐจะออกนโยบายอื่นๆ เพื่อกระตุ้นตลาดในระยะถัดไป ซึ่งจะช่วยทำให้ทิศทางธุรกิจอสังหาฟื้นตัวมากขึ้น อย่างไรก็ตามยังคงต้องจับตาดู สำหรับบริษัทยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยปกติมีแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่ปีละไม่ต่ำกว่า 8-10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมราว 4,000-5,000 ล้านบาท และวางงบลงทุนซื้อที่ดินต่อปีไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สำหรับตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อไป แม้จะ มีการเปลี่ยนแปลงบ้างแต่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปีที่ผ่านมาไม่มากนัก เพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯนั้นยังคง ขณะที่ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดฯที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯออกไปก่อนแบบในปี2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการรัฐบาล สำหรับการแข่งขันในตลาดอสังหาฯนั้นในปี 2563 คงเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ นอกจากนี้ปี2563 ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย "ปี 2563 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การคลาย ความเสี่ยง และการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคน ในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่ กลับมาแบบในปี 2561 ถ้าสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่คลี่คลาย" กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาปี 2563 เชื่อว่าจะยังทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะจีนและฮ่องกงหดตัวลงจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น, ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTVทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และบางพื้นที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย อย่างไรก็ตามจากปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปรับตัว ด้วยการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนหายไปจากมาตรการLTV รวมถึงหันมาลงทุนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กลางใจเมือง เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวจากการปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน โรงแรมหรือร้านค้า แทน การลงทุนพัฒนาคอนโดที่มีปัญหาซัพพลายล้น หรือการขยายตลาดอสังหาฯในระดับราคาสูงขึ้นตั้ง แต่10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ "ปี2563ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคในการซื้ออสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการมี โปรโมชั่นและส่วนลดเพื่อระบายสต็อก รวมทั้ง ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แต่ยังคงต้องจับตามมองตลาดต่างชาติที่ยังคง มีแนวโน้มชะลอตัวจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น 7-8%" กมลภัทร กล่าว ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปี2563 มองว่าจะยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงต่างๆที่ส่งผลทำให้ตลาดยังคงชะลอตัว แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐมากระตุ้นกำลังซื้อแต่ส่งผลในเชิงบวกเพียงไตรมาสแรกของปีเท่านั้น ส่วนไตรมาส 2 อาจจะกลับไปสู่ภาวะเดิม และคอยติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัวหรือไม่ในไตรมาส3และ4ดังนั้นการดำเนินธุรกิจจึงต้องเดินกลยุทธ์ธุรกิจด้วยความระมัดระวัง ซึ่งบริษัทวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ 30 โครงการ เน้นเปิดตัวโครงการแนวราบเป็นหลัก เพราะเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริง ( Real demand) ส่วนการเปิดตัวโครงการแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม ต้องเลือกพัฒนาโครงการในทำเลและพื้นที่มีความต้องการเป็นหลัก ทำราคาที่คนเข้าถึงได้