แสงไทย เค้าภูไทย
คนที่ถูกเวนคืนที่ดิน บางคนถือเป็นโชคดี หากที่ดินส่วนที่เหลือกลายเป็นที่ติดถนน ราคาแพงกว่าเดิม ถือเป็นลาภลอย แต่วันนี้จะกลายเป็นทุกขภลาภ เพราะรัฐจะเก็บภาษีตามราคาที่เพิ่มขึ้น
เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนส่วนใหญ่ไม่ยินดีกับกาถูกเวนคืน เพราะราคาที่ดินที่รัฐเวนคืนไปนั้น เป็นราคาประเมินโดยกรมที่ดิน ซึ่งตามปกติจะต่ำกว่าราคาตลาดหรือราคาที่มีการซื้อขายกันจริง
แต่ก็มีบางรายที่ไม่ถูกเวนคืนไปหมดทั้งแปลง ยังเหลือบางส่วนไว้ ซึ่งจะกลายเป็นที่ดินที่ติดถนน ซึ่งสามารถนำไปทำประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้ ทำให้ที่ดินที่เหลือมีราคาสูงกว่าเดิมมาก
บางแห่งสามารถนำไปสร้างอาคารพาณิชย์ ทำร้านค้า สถานประกอบการที่ต้องการทำเลติดถนน หรืออย่างน้อยก็เป็นที่ปักป้าย ขึ้นป้ายโฆษณาได้ค่าเช่า
ที่ดินที่ถูกเวนคืนแล้วมีส่วนที่เหลือติดถนนนี้ แต่ก่อนนี้เรียกว่าที่ดินมูลค่าเพิ่ม หรือที่ดินเพิ่มค่าความเจริญจากการลงทุนของรัฐ
การลงทุนของรัฐส่วนใหญ่จะเป็นด้านคมนาคม เช่นตัดถนน รถไฟ รถไฟฟ้า ท่าเรือ สถานที่ราชการ งานสาธารณูปโภคต่างๆ
ทำให้สถานที่ใกล้เคียงได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้น ซึ่งนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มักจะใช้ประโยชน์ส่วนนี้เป็นจุดขายหรือเป็นแรงจูงใจให้ลูกค้าซื้อสิ่งปลูกสร้าง ที่อยู่อาศั
ซึ่งข้อความโฆษณาตามสื่อต่างๆมักจะมีประโยคคล้ายๆกัน เช่น “อยู่ใกล้รถไฟฟ้า “ “ใกล้สถานที่ราชการ” “ใกล้ทางด่วน” “ใกล้สวนสาธารณะ” ฯลฯ
นักพัฒนาอสังริมทรัพย์จึงต้องทำตัวเป็นคนหูไวตาไว คอยสืบข่าวหาข้อมูลว่ารัฐบาลจะสร้างสาธารณูปโภคใด ที่ไหน เมื่อใด มีสิ่งดึงดูดใจลูกค้ากลุ่มเป้าหมายแค่ไหน
หรือบางรายคาดการณ์ล่วงหน้าว่า ที่ดินแปลงนั้นๆจะมีโครงการใดไปลง ก็จะซื้อดักหน้าหรือตุนเอาไว้ที่เรียกว่าแลนด์แบงก์
อย่างเช่นถนนสายกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้าเป็นต้น ท้องนาที่อยู่ในแนวถนนตัดผ่านเปลี่ยนมือจากเจ้าของเดิมไปเป็นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กว่าครึ่ง
แต่ก็หาใช่ทุกรายจะได้ประโยชน์เต็มเต็มหน่วยจากถนนตัดผ่าน เพราะกว่าโครงการจะเริ่ม ก็กินเวลาหลายสิบปี นักเก็งกำไรที่ดินที่มีแลนด์แบงก์ข้างเส้นทางตัดใหม่บางรายที่สายป่านไม่ยาวถึงกับต้องขายต่อเพราะทนรอไม่ไหว
อย่างสนามบินสุวรรณภูมิเป็นต้น กว่าจะสร้างได้ ใช้เวลาถึง 40 ปีนับแต่มีการกำหนดโครงการขึ้นมา
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกร้างที่เพิ่มขึ้นในลักษณะนี้ ขณะนี้กระทรวงการคลังกำลังร่างกฎหมายเรียกเก็บภาษี โดยจะเก็บส่วนที่เป็นมูลค่าหรือราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อมีการซื้อขาย เรียกภาษีนี้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับผลประโยชน์จากโครงการลงทุนของรัฐ
เรียกกันตามภาษาชาวบ้านว่า “ภาษีลาภลอย” โดยจะเก็บ 5% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้นภายหลังจากรัฐมีโครงการลงทุนในพื้นที่ใกล้เคียง
ภาษีลาภลอยนี้ ไม่ได้เก็บเป็นช่วงกาลเหมือนภาษีเงินได้บุคคลหรือนิติบุคคลที่เก็บเป็นรายเดือน รายปี หากแต่จะเก็บเมื่อมีการซื้อขาย เปลี่ยนมือหรือลงทุนในเชิงพาณิชย์
คือถ้าไม่มีการซื้อขาย ก็ไม่เก็บ เพราะเจ้าของที่ดินยังไม่ได้ผลประโยชน์จากราคาที่เพิ่มขึ้น
ลำพังเจ้าของที่ดินในย่านที่ถนนตัดผ่าน ใกล้เส้นทางเดินรถไฟฟ้า ใกล้สวนสาธารณ ฯลฯ คงจะไม่เดือดร้อนอันใดกับกฎหมายฉบับนี้
แต่ที่จะเดือดร้อนก็คือกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแต่เดิมไม่เคยเสียภาษีส่วนนี้ แต่ต่อไปจะต้องเสียถึง 5% เมื่อมีการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโครงการของตน
เท่ากับว่า มีต้นทุนเพิ่มขึ้นอีก 5%
อย่างคอนโดมีเนียมใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า ตั้งราคาขายไว้ที่ยูนิตละ 1.2 ล้านบาท ก็ต้องเพิ่มภาษีลาภลอยอีก 5% คือ 60,000 บาทเป็น 1,260,000 บาท
จริงอยู่ เจ้าของโครงการสามารถผลักภาระส่วนนี้ไปให้ผู้ซื้อโดยผู้ซื้อไม่รู้ตัวก็ได้ แต่ราคาที่เพิ่มขึ้น อาจจะไปบั่นทอนยอดขายได้
หรือถ้าย่านนั้นมีการแข่งขันสูง โครงการข้างเคียงมีราคาถูกกว่าหรือไม่ยอมบวกภาษีลาภลอยเข้ากับราคาขาย เจ้าของโครงการอื่นๆก็จำต้องแบกรับภาษีเอง เท่ากับว่า เงินได้หายไป5%
นอกจากกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเดือดร้อนจากกฎหมายภาษีลาภลอยแล้ว ชาวบ้านที่ถูกเวนคืนที่ดินบางกลุ่มก็พลอยเดือดร้อนด้วย
อย่างเช่นเจ้าของที่ดินและฟาร์มโคนมไทย-เด็นมาร์ก ที่มวกเหล็กเป็นต้น
ที่ดินโซนนั้นราคาซื้อขายในตลาดไร่ละล้านขึ้น เหตุจากเป็นเนิน เป็นเชิงเขา สวยงาม มีสนามกอล์ฟ(เซอร์เจมส์) มีรีสอร์ต ฯลฯ
แต่เมื่อเป็นส่วนที่โครงการตัดถนนซุเปอร์ไฮเวย์เส้นใหม่ บางปะอิน-นครราชสีมา จะตัดผ่าน ทำให้ต้องเวนคืนไปหลายสิบแปลง หลวงให้ตามราคาประเมินแค่ไร่ละ 950,000 บาทโดยเฉลี่ย
รายที่มีที่เหลือจากการเวนคืนอยู่ติดถนนตัดใหม จะทำให้มีราคาสูงขึ้น แต่คงจะไม่มีใครคิดจะทำอะไร
เพราะส่วนใหญ่เป็นสมาชิกนิคมฯ อาชีพหลักคือรีดนมวัวขายสหกรณ์ จะให้ทำร้านค้าหรือทำมาหากินแนวใหม่จากประโยชน์ที่ได้จากถนนผ่านคงจะยาก เพราะไม่ถนัด เนื่องจากเลี้ยงโคนมกันมากว่า 2 ชั่วอายุคนแล้ว
จะให้ขายที่ย้ายคอกวัวไปอยู่ที่ใหม่คงไม่ได้ จะเอานมมาขายสหกรณ์ย่อมจะไม่สะดวก
หรือย้ายเข้าไปอยู่ในโซนที่ลึกเข้าไป ก็ยิ่งไม่ได้ ใหญ่
เพราะที่ดินแพง พวกดาราไปซื้อปลูกบ้านตากอากาศตากวิวกันมาก
กระทุ้งราคาที่ดินข้างเคียงขึ้นไปไร่ละ เป็นล้านๆ
เงินค่าเวนคืนที่ เอาไปซื้อที่ใหม่คงจะได้แค่เท่าวัวดิ้นตาย
แล้วอย่างนี้ จะให้เรียกว่าลาภลอยได้อย่างไร ?
น่าจะเรียกว่าลาภที่หลุดลอยเสียมากกว่า