หลายคนมักสับสนระหว่าง "ราคาประเมิน" กับ "ราคาตลาด" ของที่ดิน ซึ่งเป็นสองคำที่มีความสำคัญอย่างมากในการทำธุรกรรม เพราะการรู้ความแตกต่างไม่เพียงช่วยให้คุณไม่เสียเปรียบในการซื้อขาย แต่ยังทำให้คุณเข้าใจรายละเอียดต่าง ๆ ได้ดีขึ้น โดยเฉพาะการนำมาขอสินเชื่อที่บ้านและดินที่ต้องใช้หลักประกัน วันนี้ เราจะมาไขข้อข้องใจให้ชัดเรื่องราคาที่ดินในแต่ละแบบ และส่งผลต่อการขอสินเชื่ออย่างไร
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร ทำไมราชการต้องกำหนด
ราคาประเมินที่ดิน คือ มูลค่ากลางของที่ดินที่กำหนดโดยหน่วยงานราชการ (กรมธนารักษ์) โดยจะมีการประกาศใช้รอบบัญชีทุก ๆ 4 ปี เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำนิติกรรม เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินจึงเปรียบเสมือน "ราคากลางขั้นต่ำ" ที่รัฐใช้ในการอ้างอิงทางกฎหมาย
ราคาตลาดคืออะไร มูลค่าที่แท้จริงที่สะท้อนปัจจุบัน
ราคาตลาด หรือ ราคาซื้อขายจริง คือ ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกัน ณ เวลานั้น ๆ ซึ่งได้รับอิทธิพลจากปัจจัยรอบด้านในช่วงเวลานั้น เช่น ความต้องการของตลาด (Demand-Supply) ทำเลที่ตั้ง โครงการพัฒนารอบข้าง (รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า) ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน และการเจรจาต่อรอง ราคาตลาดจึงเป็นมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินที่สะท้อนสภาวะเศรษฐกิจและความนิยมในปัจจุบัน ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักจะสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ
สรุป 3 ข้อแตกต่างหลักระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด
เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น เราสามารถสรุปความแตกต่างที่สำคัญของราคาทั้งสองประเภทได้ ดังนี้
1. วัตถุประสงค์ในการใช้งานที่ต่างกัน
ราคาประเมินมีไว้เพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีของรัฐเป็นหลัก ในขณะที่ราคาตลาดมีไว้เพื่อการตกลงซื้อขาย เจรจาต่อรอง และสะท้อนมูลค่าการลงทุนที่แท้จริง
2. ปัจจัยที่ใช้กำหนดราคาไม่เหมือนกัน
ราคาประเมินจะอิงจากข้อมูลภาพรวมของโซนพื้นที่นั้น ๆ เป็นหลัก แต่ราคาตลาดจะพิจารณาปัจจัยเฉพาะของที่ดินแปลงนั้น ๆ อย่างละเอียด เช่น ที่ดินติดถนนใหญ่ ที่ดินถมแล้ว หรือมีวิวสวยงาม ซึ่งส่งผลให้ราคาสูงขึ้น
3. ความถี่ในการปรับปรุงราคา
ราคาประเมินจะถูกปรับปรุงใหม่ทุกๆ 4 ปี ทำให้ตัวเลขอาจไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ แต่ราคาตลาดสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา แม้กระทั่งวันต่อวัน ขึ้นอยู่กับความต้องการและข่าวสารการพัฒนาต่างๆ
การขอสินเชื่อบ้านและที่ดิน ส่วนใหญ่ใช้ราคาไหนในการประเมินวงเงิน
ผู้ให้บริการสินเชื่อจะพิจารณาทั้งสองราคาประกอบกัน แต่จะให้ความสำคัญกับ "ราคาตลาด" มากกว่า แม้ราคาประเมินจากกรมที่ดินจะเป็นข้อมูลพื้นฐานที่ต้องใช้ แต่ผู้ให้บริการสินเชื่อส่วนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเชี่ยวชาญในการประเมินหลักทรัพย์ จะส่งทีมงานผู้ประเมินลงพื้นที่เพื่อสำรวจและวิเคราะห์ราคาตลาดที่แท้จริงของหลักประกันนั้น ๆ เพราะเข้าใจดีว่าศักยภาพของทำเลและการพัฒนาในปัจจุบันส่งผลให้มูลค่าที่ดินสูงขึ้น การอิงราคาตลาดจึงช่วยให้ลูกค้าได้รับ วงเงินสินเชื่อที่สูงขึ้นและเหมาะสมกับมูลค่าสินทรัพย์ที่แท้จริง
เปลี่ยนที่ดินให้เป็นทุนกับ "ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ"
เมื่อคุณเข้าใจมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในมือแล้ว และหากกำลังมองหาแหล่งเงินทุนที่ให้วงเงินสูงตามศักยภาพของหลักทรัพย์ "ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ" คือหนึ่งในผู้ให้บริการสินเชื่อบ้าน ที่ดิน และคอนโด ที่พร้อมตอบโจทย์ด้วยการประเมินราคาตามตลาดที่เป็นธรรม
- ให้วงเงินสูง ประเมินราคาจากศักยภาพทำเลปัจจุบัน
- ไม่ต้องมีคนค้ำประกัน ใช้ที่ดินหรือบ้านเป็นหลักทรัพย์ได้เลย ไม่จำกัดพื้นที่ขอสินเชื่อ อาชีพไหนก็ขอสินเชื่อได้
- ดอกเบี้ยต่ำ เริ่มต้นเพียง 0.66% ต่อเดือน* ผ่อนได้นานสูงสุดถึง 120 งวด เลือกผ่อนแบบลดต้นลดดอก หรือเลือกผ่อนแบบบอลลูน คือ จ่ายแต่ดอกเบี้ย จ่ายต้นปิดจบงวดสุดท้าย ทำสัญญาแล้วมีคู่สัญญาทันที
- อนุมัติไว ไม่ต้องรอนาน ตอบโจทย์ทุกความต้องการฉุกเฉิน เหมาะสำหรับคนต้องการเงินก้อนใหญ่เพื่อลงทุนหรือใช้จ่าย
- สามารถประเมินวงเงินออนไลน์ของสินเชื่อบ้านเบื้องต้นผ่านแอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์”
- มีสาขาใกล้บ้าน กว่า 6,000 แห่งทั่วประเทศ พร้อมให้คำปรึกษา
ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ เติบโต คู่ชาวไทยเหมือนที่เป็นมาตลอด 40 ปีในวงการสินเชื่อ กับคติการทำงาน “มั่นใจ โปร่งใส และถูกกฎหมาย” หากคุณมีโฉนดที่ดินอยู่ในมือและต้องการเงินทุน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อประเมินวงเงินเบื้องต้นได้ฟรี! ที่ ศ.ศาลาสีส้ม ทุกสาขาใกล้บ้าน หรือ แอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์” พร้อมให้บริการบนทั้งระบบ iOS และ Android หรือ www.sawad.co.th, LINE Official: @srisawad และ โทร. 1652 เพื่อรับคำปรึกษาฟรีแบบไม่มีค่าใช้จ่าย
หมายเหตุ :
- สินเชื่อบ้านที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 14.61% - 15.00% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 120 งวด
- ระยะเวลาการได้รับโฉนดคืนภายใน 15 วันทำการหลังชำระยอดปิดบัญชี
- กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
- เงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด