ภาคอสังหาฯโวย หลังรัฐออกมาตรการอุ้มบ้าน-คอนโดต่ำล้าน"เกาไม่ถูกที่คัน" ชี้ฐานใหญ่กลุ่มราคา3-4ล้านตรงจุดกว่า เผยผู้ประกอบการกระอักหลังแบงก์คุมเข้มสินเชื่อ reject rate กระฉูดแตะ50%
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตที่บริหารกว่า 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า ปัจจุบันแทบจะไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งเรื่องราคาที่ดินและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงต่อเนื่อง และสัดส่วนของตลาดกลุ่มราคาดังกล่าวมีไม่ถึง 2-3% ของมูลค่าตลาดรวม ดังนั้น ประสิทธิภาพจากมติดังกล่าว ไม่ได้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เป็นเพียงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจะช่วยเพียงโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐเช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) และธนาคารอาคารสงเคระห์(ธอส.) แต่โดยปกติแล้ว ทั้งสองหน่วยงงานก็มีโปรโมชั่นดูแลค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อและผู้กู้อยู่แล้ว
" ถ้าขยายราคาบ้านให้ครอบคลุม 3 ล้านบาท จะได้ฐานลูกค้าที่กว้างขึ้น แต่แนวทางดังกล่าว ไม่ได้กระตุ้นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศให้เติบโต ต้องเข้าใจว่า ที่อสังหาฯยังดีในปี 2561 เพราะมีตลาดคนจีนเข้ามา ทำให้เกิดกำลังซื้อในฟากของลูกค้าต่างชาติเข้ามาเสริม ส่วนตลาดกลุ่มลูกค้าคนไทยไม่ดีอยู่แล้ว ยิ่งในปี 62 ลูกค้าคนจีนเริ่มน้อยลง ทำให้สต๊อกของผู้ประกอบการเหลือเยอะอีก แต่ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาฯเริ่มชะลอตัว ภาครัฐออกแอ็กชั่นมาตรการ ทั้งเรื่อง LTV มีการส่งสัญญาณลดค่าโอน มีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าอย่างมาก "นายวิทย์ กล่าว
ทั้งนี้สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ เศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะชะลอตัว บริโภคลดลง มีผลต่อภาคการส่งออกของไทยเช่นกัน ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็หวัง ภาคการท่องเที่ยวของไทยจะมีตัวเลขที่ดี
"เรามองว่า ผลดีของเทรดวอร์จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายลงทุนมาไทย แต่กระบวนการทุกอย่าง ต้องมีกรอบเวลา กว่าจะลงทุน สร้างโรงงาน ทำตลาด ซึ่งในระยะยาวดีกับไทย แต่ในระยะ 5 ปีจากนี้ การบริโภคของโลกต่ำ เพราะเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัวลง"
นายสิทธิศักดิ์ วิทยาคม ที่ปรึกษาด้านการขาย-ตลาด และประชาสัมพันธ์ อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้รับอานิสงค์จากมาตรการนี้เท่าใด เนื่องจากปัจจุบัน บ้านและคอนโดฯราคาไม่เกิน1ล้าน ในตลาดมีเพียง 30,000-40,000 หน่วย หรือมูลค่าประมาณ30,000-40,000 ล้านบาท จากภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 5 แสนล้านบาท
สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ จะเป็นกลุ่มระดับล่าง อัตราเงินเดือนเฉลี่ย 20,000 บาท แต่เป็นกลุ่มที่มีหนี้ต่อครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลค่อนข้างสูง ประเด็นที่สำคัญ ธนาคารก็จะปฏิเสธการให้สินเชื่อ80%อยู่แล้ว และมาตรการLTVที่ออกมาแล้ว แม้ว่าจะไม่มีผลโดยตรงกับกลุ่มนี้ แต่ธนาคารก็ยิ่งคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเข้าไปอีก
" ปัญหาที่แท้จริง ณ เวลานี้ จะอยู่ในกลุ่ม บ้านและคอนโดระดับราคาเฉลี่ย 3 ล้าน ซึ่งเป็น MASS PRODUCT ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมมูลค่าประมาณ 2-3 แสนล้านบาท ลูกค้ากลุ่มนี้ถือว่าเป็นกลุ่มที่ซื้อแล้วต้องการอยู่จริง ไม่ใช่นักลงทุน และเป็นบ้านหลังแรก แต่ปัญหาคือ มีหนี้สินครัวเรือนอยู่ ทำให้ธนาคารเข็มงวดการปล่อยสินเชื่อหรืออนุมัติก็ลดวงเงินลง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ใดๆได้ ยิ่งในไตรมาส 2 นี้ ผู้ประกอบการแทบทุกรายประสบปัญหารายได้จากการโอนรายได้ (Revenue) ไม่เป็นตามแผนที่ประกาศไว้ ทั้งเรื่องการขายและยอดปฎิเสธสินเชื่อ (Reject) ที่สูงขึ้นในระดับ 50% โดยเฉพาะผู้ประกอบการระดับกลาง อันนี้เป็นวิกฤตที่แท้จริง"
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คลอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้ พบว่าอุปทานที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และจำแนกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามจากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าประมาณ 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีกประมาณ 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท
" เราเห็นตัวเลขช่วง 2 เดือนแรก แบงก์ปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก แนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังฟื้นตัว ไม่ชัดเจน และหนี้ครัวเรือนแม้ทรงตัว และถึงแม้ว่า นโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดี สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนค่างสูง และยังแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ประชาชนอาจจะยังไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร"นายภัทรชัยกล่าว
ทั้งนี้สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ เศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะชะลอตัว บริโภคลดลง มีผลต่อภาคการส่งออกของไทยเช่นกัน ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็หวัง ภาคการท่องเที่ยวของไทยจะมีตัวเลขที่ดี
"เรามองว่า ผลดีของเทรดวอร์จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายลงทุนมาไทย แต่กระบวนการทุกอย่าง ต้องมีกรอบเวลา กว่าจะลงทุน สร้างโรงงาน ทำตลาด ซึ่งในระยะยาวดีกับไทย แต่ในระยะ 5 ปีจากนี้ การบริโภคของโลกต่ำ เพราะเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัวลง"
นายสิทธิศักดิ์ วิทยาคม ที่ปรึกษาด้านการขาย-ตลาด และประชาสัมพันธ์ อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้รับอานิสงค์จากมาตรการนี้เท่าใด เนื่องจากปัจจุบัน บ้านและคอนโดฯราคาไม่เกิน1ล้าน ในตลาดมีเพียง 30,000-40,000 หน่วย หรือมูลค่าประมาณ30,000-40,000 ล้านบาท จากภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 5 แสนล้านบาท
สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ จะเป็นกลุ่มระดับล่าง อัตราเงินเดือนเฉลี่ย 20,000 บาท แต่เป็นกลุ่มที่มีหนี้ต่อครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลค่อนข้างสูง ประเด็นที่สำคัญ ธนาคารก็จะปฏิเสธการให้สินเชื่อ80%อยู่แล้ว และมาตรการLTVที่ออกมาแล้ว แม้ว่าจะไม่มีผลโดยตรงกับกลุ่มนี้ แต่ธนาคารก็ยิ่งคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเข้าไปอีก
" ปัญหาที่แท้จริง ณ เวลานี้ จะอยู่ในกลุ่ม บ้านและคอนโดระดับราคาเฉลี่ย 3 ล้าน ซึ่งเป็น MASS PRODUCT ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมมูลค่าประมาณ 2-3 แสนล้านบาท ลูกค้ากลุ่มนี้ถือว่าเป็นกลุ่มที่ซื้อแล้วต้องการอยู่จริง ไม่ใช่นักลงทุน และเป็นบ้านหลังแรก แต่ปัญหาคือ มีหนี้สินครัวเรือนอยู่ ทำให้ธนาคารเข็มงวดการปล่อยสินเชื่อหรืออนุมัติก็ลดวงเงินลง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ใดๆได้ ยิ่งในไตรมาส 2 นี้ ผู้ประกอบการแทบทุกรายประสบปัญหารายได้จากการโอนรายได้ (Revenue) ไม่เป็นตามแผนที่ประกาศไว้ ทั้งเรื่องการขายและยอดปฎิเสธสินเชื่อ (Reject) ที่สูงขึ้นในระดับ 50% โดยเฉพาะผู้ประกอบการระดับกลาง อันนี้เป็นวิกฤตที่แท้จริง"
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คลอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้ พบว่าอุปทานที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และจำแนกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามจากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าประมาณ 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีกประมาณ 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท
" เราเห็นตัวเลขช่วง 2 เดือนแรก แบงก์ปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก แนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังฟื้นตัว ไม่ชัดเจน และหนี้ครัวเรือนแม้ทรงตัว และถึงแม้ว่า นโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดี สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนค่างสูง และยังแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ประชาชนอาจจะยังไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร"นายภัทรชัยกล่าว