ตลาดอสังหาฯปีหมู“ไปต่อ”แต่“แค่ทรงตัว”

ปีหมาผ่านพ้นไปแล้ว ถือเป็นปีที่มีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบเกิดขึ้นมากมาย ที่ส่งผลต่อการดำเนินธุรกิจต่างๆ ที่มีส่วนในการผลักดันเศรษฐกิจของประเทศ อย่างเช่น ภาคธุรกิจอสังหาฯ โดยในปี 2561 มียอดขายและโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ภาพรวมคาดการณ์ว่ามูลค่าการโอนอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีดังกล่าวน่าจะอยู่ที่ 5.2 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปี 2560 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 4.2 แสนล้านบาท สำหรับในปี 2562 หรือปีหมู หลายฝ่ายได้มีการประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯว่าน่าจะ “ทรงตัว” เนื่องจากปีที่ผ่านมามีการเติบโตที่ค่อนข้างสูง และยังมีปัจจัยลบต่างๆที่รออยู่ มากกว่าปัจจัยบวก ส่วนการแข่งขันยังมีแนวโน้มสูง จึงเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ ส่วนมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี)ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. 2562 อาจส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ทั้งฝั่งอุปทานและอุปสงค์ ทั้งนี้สิ่งที่ผู้ประกอบการให้ความเห็นพ้องกันในประเด็นที่น่าจับตามองที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯในปี 2562 คือ การเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในประเทศไทย ที่ยังไม่แน่ว่าจะมีกลับมามีเสถียรภาพหรือไม่ และ สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯหากยังไม่คลี่คลายในทิศทางที่ดีอาจส่งผลกระทบต่อไทยได้เช่นกัน ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอส้งหาฯปี 2562 คาดว่าจะทรงตัว แม้ว่าคาดการณ์อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในประเทศจะเติบโตที่ 4 % โดยการเลือกตั้งจะเกิดขึ้นในปี2562 น่าจะทำให้เกิดเงินหมุนเวียนสะพัดขึ้น หลายหมื่นล้านบาทจะเข้าสู่มือประชาชนในระดับรากหญ้า, แนวโน้มการท่องเที่ยวที่กลับมาฟื้นตัวมากขึ้น ต่อเนื่องจากปลายปี 2561 ทำให้มีรายได้จากการท่องเที่ยวมากขึ้น เงินกระจายสู่ประชาชนมากขึ้น อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยลบต่างๆทั้งเก่าและใหม่เกิดขึ้นที่จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ คือ สินเชื่อที่รัดตัวมากขึ้น , อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้น 0.25% ในปลายปี2561 ที่ผ่านมา และ2562 ยังมีแนวโน้มปรับตัวขึ้นอีก คาดว่าประมาณ 0.25-0.50% ,สงครามการค้าระหว่างจีน และสหรัฐฯ ที่ต้องจับตาดูอีกต่อไป ส่วนประเด็นภาษีที่ดินและภาษีลาภลอยอาจยังไม่ส่งผลในปี 2562 แต่อาจส่งผลกระทบในปี 2563 มากกว่า แต่อาจส่งทางจิตวิทยาทำให้แลนด์ลอร์ดที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินปล่อยที่ดินออกมาสู่ตลาดมากขึ้นแต่ราคาเป็นไปตามพึงพอใจของเจ้าของที่ดินเช่นเคย “จากปัจจัยลบต่างๆ ปี 2562 ที่มีแนวโน้มจะเกิดขึ้นนั้นจึงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการทั้งแนวราบและแนวสูงควรระมัดระวัง สำหรับการขึ้นโครงการใหม่ค่อนข้างมาก ทั้งในด้านของเงินทุนตัวเอง หรือกระแสเงินสดต้องมีสำรองไว้มากเพียงพอเป็นเบาะกันกระแทกตัวเองไว้ และการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการต้องมีศักยภาพ หรือแม้กระทั่งจุดแข็งของโครงการต้องมีเพียงพอกับการตัดสินใจซื้อของลูกค้า” ส่วนการร่วมทุนกับต่างประเทศในปี 2562 น่าจะยังคงมีอย่างต่อเนื่อง เพราะประเทศไทย คือตลาดใหม่ที่น่าลงทุนสำหรับนักลงทุนต่างประเทศ และเป็นตลาดที่มีผลตอบแทนที่สูงหากเทียบกับประเทศตนเอง ด้านการทำตลาดของธุรกิจอสังหาฯในปี 2562 เชื่อว่าจะยังมีการแข่งขันที่สูงต่อเนื่อง โดยกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการจะใช้เพื่อแข่งขันแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดหรือรักษาความเป็นผู้นำในตลาดคาดว่าจะแข่งขันในเรื่อง นวัตกรรมใหม่ๆ มานำเสนอให้ผู้บริโภคเลือกโครงการของตัวเอง เพื่อความอยู่อาศัยด้วยคุณภาพที่ดีขึ้น โดยเซ็กเมนต์ในตลาด กลาง-บน (ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป) ยังเป็นเซ็กเมนต์ที่ยังเติบโตดี เนื่องจากเป็นคนทีมีเงินออม มีกำลังซื้อสูงกว่าระดับกลาง – ล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีหนี้สินครัวเรือนสูง “ ปีนี้ถือว่า เป็นปี “หมูหิน” หรือเป็นปีที่ค่อนข้างหนักของภาคอสังหาฯ เพราะจากมีปัจจัยลบรออยู่ แต่ก็เอาปัจจัยบวกมาหักล้างกัน เช่น ภาคการท่องเที่ยวน่าจะกลับมาเติบโตดีขึ้น ไม่ซบเหมือนช่วง 3-6เดือนก่อนหน้า อาจส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศปรับตัวดีขึ้นตาม” ดร.อาภา กล่าวปิดท้าย นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2562 น่าจะเป็นปีที่การดำเนินธุรกิจอสังหาฯ มีความยากลำบาก เนื่องจากมีปัจจัยลบค่อนข้างมาก ส่วนปัจจัยบวกมีน้อย แต่ยังมีความหวังว่าตลาดจะสามารถปรับตัวเป็นบวกได้ จากความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ซึ่งเชื่อว่ายังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ปัจจัยลบในปี2562 ที่เห็นได้ชัด คือ ภาวะเศรษฐกิจโลก ที่ยังไม่มีสัญญาณว่าจะปรับตัวดีขึ้น ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) อีก 0.25% ในช่วงปลายปี 2561 ก็เป็นผลมาจากต่างประเทศปรับอัตราดอกเบี้ยไปก่อนหน้านี้ จากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว การส่งออกจะมีปัญหา ส่วนปัญหาสงครามการค้าระหว่างประเทศจีน และสหรัฐฯหากยังแก้ปัญหาไม่ได้ น่าจะส่งผลต่อเศรษฐกิจจีนได้รับผลกระทบอย่างมาก และไทยก็ได้รับกระทบด้วยเช่นกัน เพราะไทยส่งออกวัตถุดิบให้จีนจำนวนมาก ด้านภาวะการเมือง อาจต้องติดตามสถานการณ์หลังเลือกตั้งรัฐบาลใหม่ ว่าจะยังสานต่อและลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่รัฐบาลชุดเดิมทำไว้หรือไม่ ทั้งเรื่องที่เป็นโครงการใหญ่อีอีซี , รถไฟความเร็วสูง, รถไฟทางคู่ , ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ เนื่องจากการพัฒนาโครงการที่อยู่ อาศัยจะผูกติดกับโครงสร้างพื้นฐานในประเทศค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตามมองว่าในปี 2562 อัตราดอกเบี้ยคาดว่ายังมีแนวโน้มปรับขึ้นอีกประมาณ 0.25% ก่อนหน้านี้จะกระทบต่อการผ่อนชำระ2% ทำให้ผู้กู้เดิมต้องผ่อนสินเชื่อนานขึ้น ขณะที่ผู้กู้ใหม่จะได้วงเงินที่ลดลง และมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารมีมากขึ้น โดยมาตรการแอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย น่าจะส่งผลกระทบต่อสต๊อก คงค้างที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สต๊อกสร้างเสร็จจะต้องโอนทันที ไม่มีเวลาผ่อนชำระ ดังนั้น ผู้ ประกอบการจะต้องเร่งระบายสต๊อกให้ได้มากที่สุดก่อนสิ้นเดือนมี.ค.2562 สำหรับแนวโน้มราคาที่ดินปี 2562 เชื่อว่าจะยังปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเมือง ตามแนวรถไฟฟ้า ราคาบ้านปีหน้ายังคงปรับขึ้นตามความต้องการ ซึ่งคอนโดฯแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนที่ดิน โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ปกติปรับขึ้น10% ต่อปี และทำให้ราคาขายขยับประมาณ 5% ส่วนบ้านจัดสรรคาดว่าจะปรับขึ้นประมาณ 3% ทั้งนี้สิ่งที่ควรระวัง ของผู้ประกอบการในปี 2562 คือ เรื่องสภาพคล่องทางการเงิน เนื่องจากการขายและการโอนจะไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ ขณะที่รายจ่ายผู้ประกอบการยังคงเหมือนเดิม ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องมีเงินทุนสำรองไว้ในระยะยาว ตามสินค้าที่ผู้ประกอบการพัฒนา หากเป็นคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาก่อสร้าง 2-3 ปี ผู้ประกอบการก็จะต้องมีเงินทุนสำรองไว้ 2-3 ปีเช่นกัน “ปี 2562 คาดว่าโดยรวมแล้วตลาดอสังหาฯ น่าจะเติบโตได้ไม่เกิน 10% ขณะที่ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโตไม่ต่ำกว่า 5%” นายอธิป กล่าว นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2562 ราคาที่ดินยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าหรือโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งพื้นที่ตามโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ส่วนเรื่องราคาวัสดุก่อสร้าง ที่คาดว่าจะมีการปรับราคาปูนซีเมนต์อีก 4-5% จาก2561ที่มีการปรับขึ้นไปแล้วประมาณ 5% โดยเมื่อรวมกับค่าพัฒนาที่ดินจะทำให้ที่อยู่อาศัยปี2562 มีการปรับขึ้นประมาณ 3-5% น่าจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบที่จะเปิดโครงการใหม่ได้ในปี 2562 นี้ นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้เผยถึงการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ว่า คาดว่าจะมีซัพพลายเกิดใหม่ประมาณ 5.3 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในหลากหลายระดับราคา ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2561 ที่ประมาณ 62,700 หน่วย มูลค่าประมาณ 156,000ล้านบาท (คำนวณราคาเฉลี่ยขายห้องชุด 2.5 ล้านบาท) โดยทำเลที่มี ซัปพลายจำนวนมาก ได้แก่ ทำเลพญาไท ,พระโขนง, และทำเลฝั่งธนบุรี เป็นต้น ส่วนปัจจัยต่างๆที่ดีเวลอปเปอร์ต้องจับตามอง ได้แก่ การปรับตัวขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนและกระทบต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ขณะที่นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) คาดว่าจะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน, คอนโดมิเนียมก็อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น เพื่อให้มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น ขณะที่ เศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน ด้านการลงทุนจากต่างชาติ ปี2562 ยังคงเป็นที่น่าจับตามอง โดยการลงทุนจากนักลงทุนรายใหญ่หรือนักลงทุนสถาบันจะยังคงเห็นได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2562 ด้านนายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี.จำกัด (VMPC) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อขายและให้เช่า เปิดเผยว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2562 ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และมีมาตรการคุมเข้มปล่อยกู้ซื้อบ้าน ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือหนี้เสีย (NPL) ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในอัตราค่อนข้างสูง โดยอยู่ที่ระดับประมาณ 4% ทำให้ยังไม่เห็นสัญญาณบวกที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโต ส่วนการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นต้องรอดูความชัดเจนอีกครั้ง เพราะมีความไม่แน่นอนสูง ซึ่งหากการเมืองมีเสถียรภาพก็จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกต่อเศรษฐกิจไทย เป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจขยายการลงทุนทั้งนักธุรกิจไทยและต่างชาติ ประชาชนจะกลับมาใช้จ่าย ลงทุน และบริโภค แต่หากเลือกตั้งแล้วการเมืองไม่นิ่งก็จะทำให้มีการชะลอการลงทุน หรือเลี่ยงไปลงทุนในประเทศอื่นในแถบเอเชียแทน นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ PSH กล่าวว่า ปี2562 มองว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยน่าจะเติบโตลดลง เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ เช่น ปัจจัยของสงครามการค้า รวมถึงมาตรการ แอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย และอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น จึงทำให้บริษัทต้องดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยแผนการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆจะเน้นซื้อที่ดินแปลงที่มีศักยภาพสูง หรือเกรดเอ เนื่องจากสามารถปิดการขายได้เร็วกว่า ทำเลเกรดบี นายพิสิฐ ลี้อาธรรม ประธานกรรมการ บมจ. พฤกษา โฮลดิ้ง กล่าวว่า ภาพรวมการดำเนินธุรกิจของภาคอสังหาฯในปี 2562 ถือเป็นปีที่ยากลำบากและเป็นปีที่ท้าทายของผู้ประกอบการในการดำเนินธุรกิจ จากปัจจัยลบหลายประการ ดังนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจให้มาก ทั้งนี้ยังเชื่อว่าตลาดอสังหาฯจะยังสามารถเติบโตได้แต่คงไม่มากนัก