“แคปปิตอล วัน” แนะแบงก์ชาติ พิจารณาเรื่องสเปรดสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ลดผลกระทบจากมาตรการ “เพิ่มเงินดาวน์” ชี้ ดอกเบี้ยในระบบยังสูงเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท ปัจจุบันมีสินทรัพย์ในการบริหาร 12 โครงการ มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท เปิดเผยว่า จากมาตรการกำกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ประกาศใช้ซึ่งครอบคลุมทั้งบ้านและคอนโด ในระยะสั้นจะมีผลกระทบต่อตลาดเชิงจิตวิทยาอย่างแน่นอน ทำให้ลูกค้าชะลอกำลังซื้อเพื่อดูแนวโน้มการขึ้นลงของราคาในตลาด

ทั้งนี้อยากให้แบงก์ชาติมองถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะกลางและยาวของมาตรการนี้ จะทำให้เกิดเสถียรภาพของตลาดและไม่ก่อให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมาวิกฤตเศรษฐกิจที่รุนแรง จะเกิดมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการเงิน ทั้งวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งในประเทศไทย ปี 2540 ซึ่งเกิดมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาและการเก็งกำไรในตลาด ตามด้วยการปรับตัวของค่าเงินอย่างรุนแรงทำให้เกิด NPL จำนวนมาก และวิกฤต Sub prime ในปี 2551 ประเทศสหรัฐอเมริกาที่เกิดจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง

สำหรับปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปัจจุบัน จากข้อมูลการการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ จะเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 5.5-7% ซึ่งอยู่ในระดับนี้มาตั้งแต่ปี 2558 และแนวโน้มในปี 2562 จะมีห้องชุดที่กำลังสร้างอยู่และจะเข้าสู่ตลาดสูงถึง 60,000 หน่วย ทำให้แบงก์ชาติเกิดความกังวลในภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงออกมาตรการดังกล่าว

อย่างไรก็ตามจะเห็นได้ว่า ผู้ประกอบการณ์อสังหาฯป้อนสินค้าเข้าสู่ตลาดมากเกินไป Supply มากกว่า Demand แต่กลไกด้านราคายังผิดปกติ เพราะว่าราคาอสังหาฯยังคงสูงขึ้นกว่า 10-15 % ต่อปี สำหรับโครงการเปิดขายใหม่ ซึ่งไม่ใช่การปั่นราคาเหมือนวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่เกิดจากต้นทุนที่ดินในราคาที่สูงขึ้น เพราะผู้พัฒนาโครงการมีความต้องการในที่ดินค่อนข้างสูงเพื่อนำมาพัฒนา โดยบางรายร่วมทุนกับบริษัทพัฒนาโครงการต่างชาติซึ่งมีศักยภาพการลงทุนสูง ทำให้ผลักดันให้ตลาดราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างมากใน 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยแนวโน้มราคาที่ดินจะปรับตัวลงภายในระยะเวลา 6 เดือนข้างหน้า จากผลกระทบจากมาตรการ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการชะลอการซื้อที่ดิน และทำให้ราคาขายของที่อยู่อาศัยจะอยู่ในระดับคงตัว

ดังนั้นการออกมาตรกร LTV ที่เกิดขึ้น จะก่อให้เกิดผลกระทบด้านการลดลงของ Demand อย่างแน่นอน จึงอยากให้พิจารณาถึงมาตรการช่วยเหลือหรือเพิ่มกำลังซื้อ เช่น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ให้ลดลงจากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน ซึ่งธนาคารปัจจุบันส่วนใหญ่เฉลี่ยตลอดอายุสัญญา 5.5-6.5 % ต่อปี สูงเมื่อเทียบกับประเทศในเอเชีย เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน ในขณะที่ต้นทุนทางการเงินใกล้เคียงกันเช่นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และการกำหนด LTV ที่ลดลงจะทำให้ธนาคารเกิดความเสี่ยงน้อยลง ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยควรจะลดลงตามสภาพความเสี่ยงการปล่อยสินเชื่อ

"การลดลงของอัตราดอกเบี้ย 1% จะทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 10% และอยากให้ดูแลเรื่องอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นมาตรการระยะยาว เพื่อเพิ่มกำลังซื้อผู้บริโภค เพราะที่ผ่านมาเป็นเพียงมาตรการอัตราดอกเบี้ยในระยะสั้นจากธนาคารของรัฐบาลในยอดเงินจำกัด ทำให้ไม่ได้ผลกระทบในมุมกว้าง"นายวิทย์ กล่าว