“เน็กซัส" เผย ตลาดอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจมีแนวโน้มในการแข่งดุ ปัจจุบันพบว่าตลาดอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจมี อัตราว่างของพื้นที่เช่า อยู่ในระดับต่ำ ค่าเช่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าในอีก 3-4 ปีข้างหน้า การแข่งขันจะดุเดือดยิ่งขึ้น คาดว่าอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นจะสูงขึ้นกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ จาก 1.175 ล้านตารางเมตร แนะเจ้าของอาคารเก่าควรปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่ออัตราค่าเช่าที่ดีขึ้น
 
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยว่า หากเรามองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราว่างเฉลี่ยของพื้นที่เช่าสำนักงานอยู่ที่ประมาณ  ไม่เกิน 10% ซึ่งถือว่าเป็นอยู่ในระดับที่ต่ำแล้ว แต่ในปัจจุบันพบว่าอัตราว่างกลับน้อยลงไปอีก คือ มีอัตราว่างเพียง  7-8% เท่านั้น และยังมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งหมดเป็นผลมาจากการเกิดขึ้นของบริษัทต่างๆ มีมากขึ้น มีการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น และการเติบโตของธุรกิจของไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเมื่ออุปทานในตลาดมีอยู่อย่างจำกัดทำให้อัตราว่างของอาคารสำนักงานมีน้อยลง

ทั้งนี้สถานการณ์ดังกล่าวอาจเกิดขึ้นในระยะสั้นเนื่องจากในปัจจุบันมีการเปิดตัวเมกกะโปรเจกต์มากมาย โดยเฉพาะบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3 โครงการ คือ สามย่านมิตรทาวน์ วัน แบงคอก และเดอะ ปาร์ค โดยทั้ง 3 โครงการนี้ คาดว่าจะมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 350,000 ตร.ม. หรือคิดเป็นประมาณ 30% ของพื้นที่เช่าสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยแต่ละโครงการจะถูกสร้างเสร็จในเวลาที่ไล่เลี่ยกัน ซึ่งจะ ส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอีก 3-4 ปีข้างหน้า นั่นจะส่งผลกระทบให้ตัวเลขอัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานอาจสูงขึ้นมากกว่า 10% เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี

สำหรับตัวเลขของอัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอัตราเฉลี่ยกว่า 10% เป็นตัวเลขระดับค่าเฉลี่ยมาตรฐานที่เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลขของทั้งภูมิภาคเอเชียจากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า อัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านธุรกิจของไตรมาสที่ 2 ยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน และอัตราว่างของกรุงเทพฯ อยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจเมื่อเทียบกับประเทศ ในเอเชีย ไม่ว่าจะเป็น สิงคโปร์ ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ หรือแม้กระทั่งปักกิ่ง  

อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาด้านราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในกรุงเทพ พบว่าในไตรมาสที่ 3 อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอ ทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจนั้น ยังคงสร้างสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยที่ค่าเช่าสูงสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 1,500 บาท/ตร.ม./เดือน และราคาเฉลี่ยที่ 980 บาท/ตร.ม./เดือน

นอกจากนี้ยังพบว่า อายุเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่ที่ประมาณ 17 ปี ดังนั้นบางอาคารเริ่มมีแผนปรับปรุงอาคารที่ชัดเจน หรือมีแผนสร้างอาคารใหม่ทดแทนของเดิม เพื่อเพิ่มศักยภาพและยกระดับอาคารให้ตอบสนองกับความต้องการที่เปลี่ยนไปในปัจจุบัน ทั้งนี้เพราะอายุของอาคารสำนักงาน จะส่งผลต่อราคาค่าเช่าด้วย โดยพบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่อายุไม่เกิน 5 ปี สามารถทำราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงถึง 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับปรุงพื้นที่เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารเกรดบี โดยเฉพาะในย่านสีลม ซึ่งในอนาคตคาดว่าในย่านสีลมจะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอให้เห็นเพิ่มมากขึ้นจากปัจจุบัน