ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2564 พื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่จังหวัดชลบุรี จังหวัดระยองและจังหวัดฉะเชิงเทรา หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC) โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วยจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด พบว่า ณ สิ้นปี 2563 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 979 โครงการ จำนวน 75,362 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 254,832 ล้านบาทลดลงจากช่วงครึ่งปีแรก-3.3% มีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 8,586 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 3,720 หน่วย และบ้านจัดสรร 4,866 หน่วยรวมมีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 64,575 หน่วย มูลค่า 221,579 ล้านบาท ลดลง -5.2%
ทั้งนี้ในด้านการเคลื่อนไหวด้านการขายพบว่ามีหน่วยที่ขายได้ใหม่จำนวน 10,787 หน่วย โดยในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 2,794 หน่วย ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่จำนวน 7,993 หน่วย แต่จำนวนการเปิดขายโครงการใหม่ทั้งในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม กับโครงการบ้านจัดสรร หน่วยการเปิดตัวโครงการมีจำนวนต่างกันไม่มาก โดยคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 3,720 หน่วย ส่วนโครงการบ้านจัดสรรมีการเปิดขายโครงการใหม่ประมาณ 4,866 หน่วย
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าพื้นที่ EEC เข้ามามีบทบาทความสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศอย่างมากในช่วงเวลาที่ผ่านมา โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีถือว่ามีบทบาทความสำคัญอย่างยิ่งเนื่องจากหากพิจารณาจากการขอใบอนุญาตจัดสรรพบว่ามีจำนวนโครงการคิดเป็น 8.3% ของประเทศมีจำนวนหน่วยประมาณ 6.8% ของประเทศมีการขอใบอนุญาตปลูกสร้างแนวราบพื้นที่เท่ากับ 5.3% ของประเทศมีจำนวนหน่วยประมาณ 5.7% ของประเทศ มีจำนวนการขอใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารชุดพื้นที่เท่ากับ 7.1% ของประเทศและมีจำนวนหน่วยเท่ากับ 7.1% ของประเทศ โดยสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ชลบุรีมีจำนวนหน่วยเท่ากับ 8.2% ของประเทศมูลค่าเท่ากับ 7.4% ของประเทศ และมีหน่วยคอนโดฯซึ่งถือครองโดยคนต่างชาติหน่วยเฉลี่ย 3 ปีประมาณ 2.9% ของจำนวนการถือครองทั้งหมดที่เป็นชาวต่างชาติ
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี ปี 2563
จากผลสำรวจณครึ่งหลังปี 2563 พบว่ามีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 6,392 หน่วย คิดเป็น12.3% ของประเทศส่งผลให้ยอดรวมเพิ่มขึ้นเป็น 49,336 หน่วยหรือคิดเป็น 14.1%ของประเทศมีหน่วยขายได้ใหม่ 6,883 หน่วยหน่วยคิดเป็น 13.3% ของประเทศมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 42,453 หน่วยคิดเป็น 14.2% ของประเทศมีอัตราดูดซับ 2.3 % และมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 13,124 หน่วยคิดเป็น 7.5% ของประเทศ
โดยในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมทั้งสิ้น 23,535 หน่วยมูลค่าประมาณ110,898 ล้านบาท โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 3,720 หน่วย มูลค่า 15,743 ล้านบาท มีหน่วยขายได้ 2,531 หน่วย มูลค่า 10,984 ล้านบาทขณะที่มีจำนวนหน่วยคงเหลือ 21,004 หน่วย มูลค่า 99,914 ล้านบาท มีหน่วยงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 10,856 หน่วย และมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 4,680 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 1.8%โดยมี 3 ทำเลเด่นที่น่าจับตามองในด้านการขาย ประกอบด้วย ทำเลหาดจอมเทียนทำเลพัทยา-เขาพระตำหนักและทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส
ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 6,256 หน่วย มูลค่า29,306 ล้านบาทโดยมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรีมีจำนวนหน่วยเพียง 983 หน่วย มูลค่า 4,611 ล้านบาทมีหน่วยขายได้ 898 หน่วยมูลค่า 4,032 ล้านบาทขณะที่มีจำนวนหน่วยรอการขายจำนวน 5,358 หน่วยมูลค่า 25,275 ล้านบาทโดยมี3 ทำเลเด่นที่น่าจับตามองในด้านการขายประกอบด้วย ทำเลสัตหีบ-อู่ตะเภาทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาสและทำเลนิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง
ด้านตลาดบ้านแฝดมีหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 5,100 หน่วย มูลค่า 15,463 ล้านบาท มีเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ 466 หน่วยมูลค่า 1,632 ล้านบาทและมีหน่วยขายได้ 799 หน่วย มูลค่า 2,487 ล้านบาท ในขณะที่มีอัตราดูดซับ 2.6% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น จำนวนประมาณ 4,301 หน่วย มูลค่า 12,976 ล้านบาทด้านทำเลเด่น ที่น่าจับตามองประกอบด้วย ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคมทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระและทำเลนิคมฯ อมตะนคร-บายพาส ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 13,493 หน่วย มูลค่า 27,622 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 1,199 หน่วย มูลค่า 2,264 ล้านบาท มีหน่วยขายได้ใหม่ 2,490 หน่วย มูลค่า 5,131 ล้านบาท และมีอัตราดูดซับ 3.1% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายจำนวนถึง 11,003 หน่วย มูลค่า22,490 ล้านบาท ด้านทำเลเด่นสำหรับที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้คือทำเลนิคมฯบ่อวินทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาสและทำเลนิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง
ทิศทางตลาดปี 2564
สำหรับทิศทางปี 2564 ดร.วิชัย คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรียังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 ผลจาก COVID-19 ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ได้ทำให้ตลาดทั้งปี 2564 มีภาวะชะลอตัวเช่นเดียวกับปี 2563 ประมาณการหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วง H1/64 จะสูงกว่าH1/63 ประมาณ 15.0% ส่วน H2/64 คาดว่าหน่วยขายได้ใหม่จะลดลง -20.4% จาก H2/63โดย2564 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่ จำนวน 9,348 หน่วยมูลค่ า36,037 ล้านบาท
ด้านหน่วยขายได้ใหม่ H1/64 คาดว่าจะต่ำกว่า H1/63 -18.7% ขณะที่ H2/64 ยังคงลดลงต่อเนื่องจาก H2/63 หรือลดลงประมาณ -4.2%โดยภาพรามปี 2564 คาดดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 12,494 หน่วยมูลค่า 140,348 ล้านบาท ขณะที่หน่วยเหลือขายในช่วง H1/64 คาดว่าเพิ่มจาก H1/634.6% เมื่อเข้าสู่ H2/64 คาดว่าหน่วยเหลือขายจะยังคงพิ่มขึ้นอีก 6.6% เมื่อเทียบกับH2/63ส่งผลให้หน่วยเหลือขาย ณสิ้นปี 2564 จะมีประมาณ 45,245 หน่วยมูลค่า 163,559 ล้านบาท
ส่วนในด้านอุปสงค์ในตลาดประมาณการ H1/64หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นจาก H1/63 29.3%และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มประมาณ 16.9%เมื่อเข้าสู่วง H2/64 มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นจาก H2/63 ประมาณ 9.4% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย หรือประมาณ 0.8% เมื่อเทียบกับ H2/63 โดยภาพรวมหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 คาดการณ์ว่าจะมีประมาณ 34,642 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.3% มูลค่า 74,699 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.1%
เมื่อพิจารณาตามประเภทของที่อยู่อาศัย ประเภทที่โครงการจัดสรร บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ยังสามารถขายได้อยู่ โดยเฉพาะในส่วนของ 3 ทำเลเด่น โดยเฉพาะในระดับราคา คือ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ในส่วนของยอดขายที่สะท้อนให้เห็นจากอัตราดูดซับ ซึ่งคาดการณ์อัตราดูดซับต่อเดือนในกลุ่มคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 1.9% และบ้านจัดสรรจะอยู่ที่ 2.3% แต่ยังต่ำกว่าอัตราเฉลี่ย 5 ปี
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดระยอง ปี 2563
ด้านสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยอง จากผลสำรวจ ณ ครึ่งหลังปี 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 1,459 หน่วยคิดเป็น 2.8% ของประเทศส่งผลให้ยอดรวมเพิ่มขึ้นเป็น 19,862 หน่วย หรือคิดเป็น 5.7% ของประเทศมีหน่วยขายได้ใหม่ 3,102 หน่วยคิดเป็น 6.0 % ของประเทศมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 16,760 หน่วย คิดเป็น 5.6% ของประเทศและมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 6,703 หน่วย คิดเป็น 3.5% ของประเทศเป็นที่น่าสังเกตว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2563 ไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมส่งผลให้จำนวนหน่วยรวมเหลือเพียง 895 หน่วย ลดลง -48.0% มูลค่า2,097ล้านบาทลดลง -46.7% และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 256 หน่วยหรือ 22.2%โดยทำเลเด่นอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมถึง 2 ทำเล คือทำเลนิคมฯมาบตาพุดและทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น และอีกทำเลคือเมืองระยอง
ส่วนบ้านเดี่ยวมีโครงการใหม่เปิดขายจำนวน 758 หน่วย ลดลง -54.6% มูลค่า 2,339 ล้านบาท ลดลง -58.6% ส่งผลให้จำนวนหน่วยเสนอขาย มีจำนวน 5,693 หน่วย ลดลง -7.7% มูลค่า 20,367 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% มีจำนวนหน่วยขายได้ 919 หน่วย ลดลง -11.3% มูลค่า 3,179 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% ในขณะที่อัตราดูดซับสูงถึง 2.7%และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 4,774 หน่วย ลดลง -6.9% มูลค่า 17,187 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ทำเลเด่นคือ ทำเลนิคมฯเหมราชทำเลนิคมฯมาบตาพุดและทำเลบ้านฉาง-อู่ตะเภา
ขณะที่ บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ มีการเปิดขายใหม่ลดลงอย่างมากเช่นกัน โดยบ้านแฝดมีหน่วยเสนอขายรวม 3,493 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.3% มูลค่า 8,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.4% มีหน่วยรอการขาย 2,920 หน่วยเพิ่มขึ้น 8.9% มูลค่า 7,270 เพิ่มขึ้น 4.9%โดยมีอัตราดูดซับ 2.7% และทำเลเด่น 3 ทำเล คือ ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลนิคมฯเหมราชและทำเลนิคมฯมาบตาพุด ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 9,184 หน่วยเพิ่มขึ้น 6.4% มูลค่า 16,245 ล้านบาท ลดลง -4.7% โดยมีหน่วยรอการขาย 7,889 หน่วย ลดลง -6.1%มูลค่า 13,950 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.2% ในขณะที่อัตราดูดซับต่ำกว่าบ้านแฝดเล็กน้อยคือ 2.4% และ 3 ทำเลเด่น คือทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลนิคมฯเหมราชและทำเลนิคมฯมาบตาพุด
ทิศทางตลาดปี 2564
สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองปี 2564 คาดการว่าในช่วง H1/64 โครงการเปิดขายใหม่จะมีจำหน่วยต่ำกว่า H1/63 ประมาณ -12.5% และ H2/64 มีแนวโน้มจะดีกว่ าH2/63 โดยเพิ่มขึ้น 65.4% รวมคาดว่าจะมีหน่วยเปิดใหม่ปี 2564 จำนวน 4,719 หน่วยเพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 12,272 ล้านเพิ่มขึ้น 26.7% ในด้านการขายคาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ใน H1/64 ต่ำกว่าH1/63 ที่ -21.6% ส่วน H2/64 ยังคงลดลงต่อเนื่องจาก H2/63 ที่ -9.1%ส่งผลให้หน่วยขายได้รวมปี 2564 จะมีประมาณ 5,300 หน่วยมูลค่า 12,211 ล้านบาท ลดลง -15.4% และมูลค่าลดลง -22.8%โดยจำมีหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 ประมาณ 16,751 หน่วยลดลง -0.1% มูลค่า 40,513 ล้านบาท ลดลง -3.9%
ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมปี 2564 จะมีประมาณ 10,429 หน่วย ลดลง -13.3% มูลค่า 20,068 ล้านบาท ลดลง -17.6%
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดจังหวัดฉะเชิงเทรา
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรา ครึ่งหลังปี 2563 มีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 735 หน่วย คิดเป็น 1.4% ของประเทศส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายมีจำนวนทั้งสิ้น 6,164 หน่วย คิดเป็น 1.8% ของประเทศรวมมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด 5,362 หน่วยและมีการโอนกรรมสิทธิ์ 2,014 หน่วยคิดเป็น 1.1% ของประเทศ
โดยไม่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นเดียวกัน ขณะที่อัตราดูดซับสูงถึง 3.5% มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายเพียง 183 หน่วยลดลง -43.9% โดยมีทำเลเด่นคือ ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา และทำเลบางปะกง ในส่วนของบ้านเดี่ยวมีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 371 หน่วย เพิ่มขึ้น 192.1%มูลค่า 916 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 224.0% และมีหน่วยเสนอชายทั้งสิ้น 2,030 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.5%มูลค่า 7,820 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 18.5% อัตราดูดซับ 2.0% โดย 3 ทำเลเด่น คือทำเลบางปะกงทำเลในเมืองฉะเชิงเทราและทำเลพนมสารคาม
ส่วนบ้านแฝด มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 364 หน่วย เพิ่มขึ้น 102.2% มูลค่า 1,059 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 165.4% โดยมีจำนวนเสนอขายทั้งสิ้น 1,700 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.9% มูลค่า 5,169 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3% และมีอัตราดูดซับ 2.4% และมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 1,455 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.0% มูลค่า 4,460 ล้านบาท ลดลง -0.9% โดย 3 ทำเลเด่น คือทำเลบางปะกงทำเลในเมืองฉะเชิงเทราและทำเลบ้านโพธิ์ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงดังกล่าว และยังคงขายได้อย่างต่อเนื่องทำให้จำนวนหน่วยเสนอขายมีจำนวนทั้งสิ้น 2,052หน่วย ลดลง -28.4% มูลค่า 4,357 ล้านบาท ลดลง -25.2 อัตราดูดซับ 2.0% โดยมีหน่วยรอการขายจำนวน 1,800 หน่วย ลดลง -25.2% มูลค่า 3,843 ล้านบาท ลดลง -21.8 ส่วนทำเลเด่นคือ ทำเลบางปะกงทำเลในเมืองฉะเชิงเทราและทำเลบ้านโพธิ์
ทิศทางตลาดปี 2564
อย่างไรก็ตามในปี 2564 ตลาดยังคงมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาพรวมของตลาดก็ยังอยู่ในช่วงชะลอตัว โดยหน่วยเปิดขายใหม่รวมปี2564 คาดว่าจะมีจำนวน 1,23 3หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่า 3,665ล้านบาท ลดลง -0.2%คาดว่า จะมีจำนวน 1,233 หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่า 3,665 ล้านบาท ลดลง -0.2% คาดว่าหน่วยขายได้รวม ปี 2564 จะมี 1,961 หน่วย ลดลง -15.1% มูลค่า 5,344 ล้านบาท ลดลง -20.3%หน่วยเหลือขายณสิ้นปี2564 จะมีประมาณ6,174 หน่วยเพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 17,201 ลบ. เพิ่มขึ้น 8.7% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์รวมปี 2564 มีประมาณ 3,762 หน่วยลดลง -7.2% มูลค่า 7,838 ล้านบาท ลดลง -3.6%
"อย่างไรก็ตามแม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในเขตพื้นที่ 3 จังหวัด มีการปรับลดลงของอุปทานอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยกำลังซื้อที่ลดลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับโดยรวมลดลงเช่นเดียวกัน สถานการณ์โดยรวมจึงยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัว การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จึงต้องใช้ข้อมูลประกอบการพิจารณาในเชิงลึก เพราะในบางประเภท บางกลุ่มราคา อัตราดูดซับยังคงดีอยู่"
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี ปี 2563
จากผลสำรวจณครึ่งหลังปี 2563 พบว่ามีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 6,392 หน่วย คิดเป็น12.3% ของประเทศส่งผลให้ยอดรวมเพิ่มขึ้นเป็น 49,336 หน่วยหรือคิดเป็น 14.1%ของประเทศมีหน่วยขายได้ใหม่ 6,883 หน่วยหน่วยคิดเป็น 13.3% ของประเทศมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 42,453 หน่วยคิดเป็น 14.2% ของประเทศมีอัตราดูดซับ 2.3 % และมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 13,124 หน่วยคิดเป็น 7.5% ของประเทศ
โดยในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมทั้งสิ้น 23,535 หน่วยมูลค่าประมาณ110,898 ล้านบาท โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 3,720 หน่วย มูลค่า 15,743 ล้านบาท มีหน่วยขายได้ 2,531 หน่วย มูลค่า 10,984 ล้านบาทขณะที่มีจำนวนหน่วยคงเหลือ 21,004 หน่วย มูลค่า 99,914 ล้านบาท มีหน่วยงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 10,856 หน่วย และมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 4,680 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 1.8%โดยมี 3 ทำเลเด่นที่น่าจับตามองในด้านการขาย ประกอบด้วย ทำเลหาดจอมเทียนทำเลพัทยา-เขาพระตำหนักและทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส
ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 6,256 หน่วย มูลค่า29,306 ล้านบาทโดยมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรีมีจำนวนหน่วยเพียง 983 หน่วย มูลค่า 4,611 ล้านบาทมีหน่วยขายได้ 898 หน่วยมูลค่า 4,032 ล้านบาทขณะที่มีจำนวนหน่วยรอการขายจำนวน 5,358 หน่วยมูลค่า 25,275 ล้านบาทโดยมี3 ทำเลเด่นที่น่าจับตามองในด้านการขายประกอบด้วย ทำเลสัตหีบ-อู่ตะเภาทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาสและทำเลนิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง
ด้านตลาดบ้านแฝดมีหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 5,100 หน่วย มูลค่า 15,463 ล้านบาท มีเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ 466 หน่วยมูลค่า 1,632 ล้านบาทและมีหน่วยขายได้ 799 หน่วย มูลค่า 2,487 ล้านบาท ในขณะที่มีอัตราดูดซับ 2.6% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น จำนวนประมาณ 4,301 หน่วย มูลค่า 12,976 ล้านบาทด้านทำเลเด่น ที่น่าจับตามองประกอบด้วย ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคมทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระและทำเลนิคมฯ อมตะนคร-บายพาส ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 13,493 หน่วย มูลค่า 27,622 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 1,199 หน่วย มูลค่า 2,264 ล้านบาท มีหน่วยขายได้ใหม่ 2,490 หน่วย มูลค่า 5,131 ล้านบาท และมีอัตราดูดซับ 3.1% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายจำนวนถึง 11,003 หน่วย มูลค่า22,490 ล้านบาท ด้านทำเลเด่นสำหรับที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้คือทำเลนิคมฯบ่อวินทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาสและทำเลนิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง
ทิศทางตลาดปี 2564
สำหรับทิศทางปี 2564 ดร.วิชัย คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรียังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 ผลจาก COVID-19 ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ได้ทำให้ตลาดทั้งปี 2564 มีภาวะชะลอตัวเช่นเดียวกับปี 2563 ประมาณการหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วง H1/64 จะสูงกว่าH1/63 ประมาณ 15.0% ส่วน H2/64 คาดว่าหน่วยขายได้ใหม่จะลดลง -20.4% จาก H2/63โดย2564 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่ จำนวน 9,348 หน่วยมูลค่ า36,037 ล้านบาท
ด้านหน่วยขายได้ใหม่ H1/64 คาดว่าจะต่ำกว่า H1/63 -18.7% ขณะที่ H2/64 ยังคงลดลงต่อเนื่องจาก H2/63 หรือลดลงประมาณ -4.2%โดยภาพรามปี 2564 คาดดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 12,494 หน่วยมูลค่า 140,348 ล้านบาท ขณะที่หน่วยเหลือขายในช่วง H1/64 คาดว่าเพิ่มจาก H1/634.6% เมื่อเข้าสู่ H2/64 คาดว่าหน่วยเหลือขายจะยังคงพิ่มขึ้นอีก 6.6% เมื่อเทียบกับH2/63ส่งผลให้หน่วยเหลือขาย ณสิ้นปี 2564 จะมีประมาณ 45,245 หน่วยมูลค่า 163,559 ล้านบาท
ส่วนในด้านอุปสงค์ในตลาดประมาณการ H1/64หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นจาก H1/63 29.3%และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มประมาณ 16.9%เมื่อเข้าสู่วง H2/64 มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นจาก H2/63 ประมาณ 9.4% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย หรือประมาณ 0.8% เมื่อเทียบกับ H2/63 โดยภาพรวมหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 คาดการณ์ว่าจะมีประมาณ 34,642 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.3% มูลค่า 74,699 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.1%
เมื่อพิจารณาตามประเภทของที่อยู่อาศัย ประเภทที่โครงการจัดสรร บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ยังสามารถขายได้อยู่ โดยเฉพาะในส่วนของ 3 ทำเลเด่น โดยเฉพาะในระดับราคา คือ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ในส่วนของยอดขายที่สะท้อนให้เห็นจากอัตราดูดซับ ซึ่งคาดการณ์อัตราดูดซับต่อเดือนในกลุ่มคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 1.9% และบ้านจัดสรรจะอยู่ที่ 2.3% แต่ยังต่ำกว่าอัตราเฉลี่ย 5 ปี
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดระยอง ปี 2563
ด้านสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยอง จากผลสำรวจ ณ ครึ่งหลังปี 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 1,459 หน่วยคิดเป็น 2.8% ของประเทศส่งผลให้ยอดรวมเพิ่มขึ้นเป็น 19,862 หน่วย หรือคิดเป็น 5.7% ของประเทศมีหน่วยขายได้ใหม่ 3,102 หน่วยคิดเป็น 6.0 % ของประเทศมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 16,760 หน่วย คิดเป็น 5.6% ของประเทศและมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 6,703 หน่วย คิดเป็น 3.5% ของประเทศเป็นที่น่าสังเกตว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2563 ไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมส่งผลให้จำนวนหน่วยรวมเหลือเพียง 895 หน่วย ลดลง -48.0% มูลค่า2,097ล้านบาทลดลง -46.7% และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 256 หน่วยหรือ 22.2%โดยทำเลเด่นอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมถึง 2 ทำเล คือทำเลนิคมฯมาบตาพุดและทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น และอีกทำเลคือเมืองระยอง
ส่วนบ้านเดี่ยวมีโครงการใหม่เปิดขายจำนวน 758 หน่วย ลดลง -54.6% มูลค่า 2,339 ล้านบาท ลดลง -58.6% ส่งผลให้จำนวนหน่วยเสนอขาย มีจำนวน 5,693 หน่วย ลดลง -7.7% มูลค่า 20,367 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% มีจำนวนหน่วยขายได้ 919 หน่วย ลดลง -11.3% มูลค่า 3,179 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% ในขณะที่อัตราดูดซับสูงถึง 2.7%และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 4,774 หน่วย ลดลง -6.9% มูลค่า 17,187 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ทำเลเด่นคือ ทำเลนิคมฯเหมราชทำเลนิคมฯมาบตาพุดและทำเลบ้านฉาง-อู่ตะเภา
ขณะที่ บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ มีการเปิดขายใหม่ลดลงอย่างมากเช่นกัน โดยบ้านแฝดมีหน่วยเสนอขายรวม 3,493 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.3% มูลค่า 8,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.4% มีหน่วยรอการขาย 2,920 หน่วยเพิ่มขึ้น 8.9% มูลค่า 7,270 เพิ่มขึ้น 4.9%โดยมีอัตราดูดซับ 2.7% และทำเลเด่น 3 ทำเล คือ ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลนิคมฯเหมราชและทำเลนิคมฯมาบตาพุด ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 9,184 หน่วยเพิ่มขึ้น 6.4% มูลค่า 16,245 ล้านบาท ลดลง -4.7% โดยมีหน่วยรอการขาย 7,889 หน่วย ลดลง -6.1%มูลค่า 13,950 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.2% ในขณะที่อัตราดูดซับต่ำกว่าบ้านแฝดเล็กน้อยคือ 2.4% และ 3 ทำเลเด่น คือทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลนิคมฯเหมราชและทำเลนิคมฯมาบตาพุด
ทิศทางตลาดปี 2564
สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองปี 2564 คาดการว่าในช่วง H1/64 โครงการเปิดขายใหม่จะมีจำหน่วยต่ำกว่า H1/63 ประมาณ -12.5% และ H2/64 มีแนวโน้มจะดีกว่ าH2/63 โดยเพิ่มขึ้น 65.4% รวมคาดว่าจะมีหน่วยเปิดใหม่ปี 2564 จำนวน 4,719 หน่วยเพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 12,272 ล้านเพิ่มขึ้น 26.7% ในด้านการขายคาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ใน H1/64 ต่ำกว่าH1/63 ที่ -21.6% ส่วน H2/64 ยังคงลดลงต่อเนื่องจาก H2/63 ที่ -9.1%ส่งผลให้หน่วยขายได้รวมปี 2564 จะมีประมาณ 5,300 หน่วยมูลค่า 12,211 ล้านบาท ลดลง -15.4% และมูลค่าลดลง -22.8%โดยจำมีหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 ประมาณ 16,751 หน่วยลดลง -0.1% มูลค่า 40,513 ล้านบาท ลดลง -3.9%
ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมปี 2564 จะมีประมาณ 10,429 หน่วย ลดลง -13.3% มูลค่า 20,068 ล้านบาท ลดลง -17.6%
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดจังหวัดฉะเชิงเทรา
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรา ครึ่งหลังปี 2563 มีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 735 หน่วย คิดเป็น 1.4% ของประเทศส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายมีจำนวนทั้งสิ้น 6,164 หน่วย คิดเป็น 1.8% ของประเทศรวมมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด 5,362 หน่วยและมีการโอนกรรมสิทธิ์ 2,014 หน่วยคิดเป็น 1.1% ของประเทศ
โดยไม่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นเดียวกัน ขณะที่อัตราดูดซับสูงถึง 3.5% มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายเพียง 183 หน่วยลดลง -43.9% โดยมีทำเลเด่นคือ ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา และทำเลบางปะกง ในส่วนของบ้านเดี่ยวมีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 371 หน่วย เพิ่มขึ้น 192.1%มูลค่า 916 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 224.0% และมีหน่วยเสนอชายทั้งสิ้น 2,030 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.5%มูลค่า 7,820 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 18.5% อัตราดูดซับ 2.0% โดย 3 ทำเลเด่น คือทำเลบางปะกงทำเลในเมืองฉะเชิงเทราและทำเลพนมสารคาม
ส่วนบ้านแฝด มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 364 หน่วย เพิ่มขึ้น 102.2% มูลค่า 1,059 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 165.4% โดยมีจำนวนเสนอขายทั้งสิ้น 1,700 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.9% มูลค่า 5,169 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3% และมีอัตราดูดซับ 2.4% และมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 1,455 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.0% มูลค่า 4,460 ล้านบาท ลดลง -0.9% โดย 3 ทำเลเด่น คือทำเลบางปะกงทำเลในเมืองฉะเชิงเทราและทำเลบ้านโพธิ์ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงดังกล่าว และยังคงขายได้อย่างต่อเนื่องทำให้จำนวนหน่วยเสนอขายมีจำนวนทั้งสิ้น 2,052หน่วย ลดลง -28.4% มูลค่า 4,357 ล้านบาท ลดลง -25.2 อัตราดูดซับ 2.0% โดยมีหน่วยรอการขายจำนวน 1,800 หน่วย ลดลง -25.2% มูลค่า 3,843 ล้านบาท ลดลง -21.8 ส่วนทำเลเด่นคือ ทำเลบางปะกงทำเลในเมืองฉะเชิงเทราและทำเลบ้านโพธิ์
ทิศทางตลาดปี 2564
อย่างไรก็ตามในปี 2564 ตลาดยังคงมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาพรวมของตลาดก็ยังอยู่ในช่วงชะลอตัว โดยหน่วยเปิดขายใหม่รวมปี2564 คาดว่าจะมีจำนวน 1,23 3หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่า 3,665ล้านบาท ลดลง -0.2%คาดว่า จะมีจำนวน 1,233 หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่า 3,665 ล้านบาท ลดลง -0.2% คาดว่าหน่วยขายได้รวม ปี 2564 จะมี 1,961 หน่วย ลดลง -15.1% มูลค่า 5,344 ล้านบาท ลดลง -20.3%หน่วยเหลือขายณสิ้นปี2564 จะมีประมาณ6,174 หน่วยเพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 17,201 ลบ. เพิ่มขึ้น 8.7% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์รวมปี 2564 มีประมาณ 3,762 หน่วยลดลง -7.2% มูลค่า 7,838 ล้านบาท ลดลง -3.6%
"อย่างไรก็ตามแม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในเขตพื้นที่ 3 จังหวัด มีการปรับลดลงของอุปทานอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยกำลังซื้อที่ลดลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับโดยรวมลดลงเช่นเดียวกัน สถานการณ์โดยรวมจึงยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัว การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จึงต้องใช้ข้อมูลประกอบการพิจารณาในเชิงลึก เพราะในบางประเภท บางกลุ่มราคา อัตราดูดซับยังคงดีอยู่"