ผ่อนปรน LTV กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจำกัด ชี้แนวราบได้ประโยชน์มากกว่าคอนโด

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ระบุว่า ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) สำหรับผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย 3 กลุ่มหลัก คือ 1.สัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท 2.สัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท 3.สัญญาสองราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค.63 เป็นต้นไป รวมทั้งผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยง เพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกด้วยนั้น โดยกลุ่มหลักที่ได้รับประโยชน์จากการผ่อนปรนเกณฑ์ของ ธปท.คือ ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรก ซึ่งการผ่อนปรนช่วยให้ความสามารถในการซื้อบ้านมีมากขึ้น ผ่าน 2 ประเด็นสำคัญคือ 1.เพดานของวงเงินสินเชื่อที่ได้รับมีมากขึ้น ซึ่งครอบคลุมไปถึงสินเชื่อที่ใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน 2.ต้นทุนของธนาคารพาณิชย์ที่ลดลงจากการสำรองเงินกองทุน ซึ่งมีโอกาสส่งผ่านไปสู่ผู้กู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ ประเด็นแรก : เพดานของวงเงินสินเชื่อที่มากขึ้นของการกู้ซื้อบ้านสัญญาแรก เปิดโอกาสให้ผู้กู้ในสัญญาแรกมีโอกาสได้รับเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคในกลุ่มกู้ซื้อบ้านหลังแรกมีมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อมายังตลาดที่อยู่อาศัยอยู่บ้าง โดยเฉพาะใน 2 กลุ่มนี้ -กลุ่มบ้านแนวราบ เนื่องจากผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรกมีที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นสัดส่วนใหญ่ สะท้อนจากจำนวนบัญชีสินเชื่อปล่อยใหม่ของระบบธนาคารพาณิชย์ 2 มิติคือ (1) กรณีสัญญาแรกเป็นกลุ่มแนวราบสูงถึง 70% ของสัญญาแรกและที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียม และ (2) กลุ่มบ้านแนวราบมีสัดส่วนสัญญาแรกสูงถึงเกือบ 90% ขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนเพียง 75% -กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่าง/กลาง-ล่าง เนื่องจากเพดานของวงเงินสินเชื่อของกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถูกผ่อนปรนไปในระดับใกล้เคียงกับช่วงเวลาก่อนที่เกณฑ์ LTV ในเดือน เม.ย.62 จะมีผลบังคับใช้ ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านไม่ต้องเตรียมเงินมากนักเพื่อให้เพียงพอต่อการซื้อเฟอร์นิเจอร์ที่ใช้ในบ้าน ซึ่งจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นดังเช่นที่เคยเป็นในช่วงก่อนมีเกณฑ์ LTV ในเดือน เม.ย.62 โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง/กลาง-ล่าง ซึ่งมีเงินออมอยู่ในระดับต่ำ ประเด็นที่สอง : การผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยงเพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกจะช่วยลดต้นทุนการสำรองเงินกองทุนของธนาคารลงได้บ้าง เปิดโอกาสให้ธนาคารพาณิชย์สามารถส่งผ่านต้นทุนที่ลดลงไปสู่ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรกได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ ขณะที่กลุ่มผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง ผลบวกของการส่งผ่านดังกล่าวอาจมีไม่มากนัก เนื่องจากการส่งผ่านดังกล่าวอาจถูกลดทอนด้วย Risk premium ที่สูงขึ้นจากความเสี่ยงเศรษฐกิจ ทั้งนี้ 2 กลุ่มหลักที่คาดว่าจะได้ประโยชน์คือ บ้านแนวราบ(ซึ่งได้ผลบวกมากกว่าคอนโดฯ) และบ้านระดับล่าง/กลาง-ล่าง อย่างไรก็ดีผลบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังมีจำกัด ผลจาก 4 ประเด็นสำคัญ คือ 1. การปรับเพดาน LTV ไม่ได้มีผลอย่างมีนัยต่อกลุ่มบ้านสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ขยายตัวสูงในช่วงก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย.62 โดย ธปท.มองว่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่กู้ซื้อเพื่อการเก็งกำไร/ลงทุนมากกว่าเพื่ออยู่จริง เนื่องจากข้อมูลของ ธปท.พบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้ออาคารชุดสองสัญญาพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างสัญญาแรกและสองไม่ถึง 1 ปี ทำให้ ธปท.ยังคงเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาสองเช่นเดิม(โดยผ่อนปรนเฉพาะเกณฑ์การเข้าข่ายได้ LTV 90% สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาสอง ซึ่งระยะห่างระหว่างสัญญาแรกและสองลดลงเป็น 2 ปี จาก 3 ปี) 2.กำลังซื้อจากกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรลดลง ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 60-61 โดยแนวโน้มราคาของคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง ทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนมีน้อยลง ทั้งนี้ หลังจากการกำหนดเกณฑ์ LTV เมื่อเดือน เม.ย.62 แนวโน้มราคาของที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวลดลง (ซึ่งเป็นหนึ่งในวัตถุประสงค์หลักของมาตรการ LTV ในเดือน เม.ย.62 ของ ธปท.) ทำให้ความน่าสนใจของตลาดที่อยู่อาศัยในด้านการลงทุนมีน้อยลง ซึ่งอีไอซีประเมินว่าการผ่อนปรนในครั้งนี้ น่าจะไม่มากพอผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมขยับขึ้นได้ ส่วนหนึ่งมาจากผู้ที่ได้ประโยชน์สัดส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม 3.กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งคนไทยและต่างชาติที่อ่อนแอ ตามภาวะเศรษฐกิจทั้งไทยและเทศที่ชะลอตัวลง ความเชื่อมั่นที่ยังอยู่ในระดับต่ำ โดยในเดือน ธ.ค.62 ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเกี่ยวกับการซื้อบ้านหลังใหม่ที่ปรับตัวลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่จัดเก็บข้อมูลในปี 46 และภาระหนี้ของครัวเรือนที่ยังสูง รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่า 4.สถาบันการเงินยังมีแนวโน้มระมัดระวังการให้สินเชื่อของผู้กู้รายย่อย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้หนี้เสียของภาคครัวเรือนเพิ่มขึ้นได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเสี่ยงที่มีผลต่อรายได้และการจ้างงาน ซึ่งสะท้อนได้จากข้อมูลของ ธปท.เกี่ยวกับผลทดสอบภาวะวิกฤต (Stress Test)ของภาคครัวเรือนไทย ซึ่งพบว่าในปี 60 สัดส่วนของครัวเรือนมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ (จากเดิมที่ไม่มีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากในอดีต หากรายได้ของครัวเรือนปรับลดลง 20% โดยสัดส่วนของครัวเรือนที่มีความเสี่ยงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มรายได้ นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ยังต้องมุ่งเน้นการให้สินเชื่อสำหรับครัวเรือนอย่างมีความรับผิดชอบตามแนวทางปฏิบัติที่ ธปท.ได้ให้คำแนะนำ โดยเฉพาะการพิจารณารายได้คงเหลือของผู้กู้หลังจ่ายค่าผ่อนชำระหนี้ทุกประเภทกับสถาบันการเงินของตนเอง และผู้ให้บริการอื่น (Residual Income) ซึ่งอาจมีผลต่อการพิจารณาการให้สินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยจะยังได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFI) ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อเนื่องจากปีที่แล้ว เนื่องจากแนวนโยบายของภาครัฐที่ต้องการให้ SFI เข้ามาช่วยผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว เช่น มาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น